物業(yè)企業(yè)排隊(duì)上市？碧桂園服務(wù)超越了碧桂園市值[圖]

    8月11日，碧桂園服務(wù)市值為2077億港元，碧桂園為1867億港元。站上2000億港元市值，碧桂園服務(wù)在資本市場(chǎng)開(kāi)始了新的征程。而要知道，碧桂園服務(wù)的營(yíng)收還不及碧桂園的4%，PE估值卻已經(jīng)是后者的14倍。

    在房企的加持之下，碧桂園服務(wù)有天然的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。截至2020年末，公司合同物管面積達(dá)到8.2億平米，其中7成左右來(lái)自兄弟公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2015-2020年碧桂園服務(wù)合同及收費(fèi)管理面積

資料來(lái)源：公司公告、智研咨詢整理

    今年前7月，在疫情還未消散的清下，碧桂園已經(jīng)收獲了近兩年最好的銷售業(yè)績(jī)。前7月，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額3573.7億元，同比增長(zhǎng)11.25%。這個(gè)增幅也是碧桂園這兩年來(lái)最高的。

    全口徑計(jì)算，碧桂園前7個(gè)月銷售額5011億元，位列各大房企榜首。操盤面積達(dá)到5469萬(wàn)平方米，同為行業(yè)第一。

    今年年初，碧桂園設(shè)立了未來(lái)三年權(quán)益銷售額保持每年10%以上增長(zhǎng)的目標(biāo)。這意味著地產(chǎn)業(yè)務(wù)將每年為碧桂園服務(wù)提供源源不斷的彈藥，是天然的市場(chǎng)份額。

    除了內(nèi)生增長(zhǎng)外，外延式的并購(gòu)是碧桂園服務(wù)的增長(zhǎng)利器。

    2019年以來(lái)，碧桂園服務(wù)就斥資收購(gòu)了港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)(中國(guó))、嘉凱城集團(tuán)物業(yè)、北京盛世物業(yè)、元海資產(chǎn)物業(yè)、聯(lián)源物業(yè)、藍(lán)光嘉寶等物業(yè)公司。

    其次，為拓展物業(yè)衍生服務(wù)，碧桂園服務(wù)還通過(guò)收購(gòu)滿國(guó)康潔、福建東飛涉足城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)；通過(guò)收購(gòu)城市縱橫涉足樓宇電梯傳媒，收購(gòu)文津國(guó)際布局社區(qū)保險(xiǎn)等，一系列規(guī)劃布局都在補(bǔ)齊各種類型的社區(qū)服務(wù)。

    收購(gòu)藍(lán)光嘉寶一事頗具戰(zhàn)略意義。通過(guò)這筆交易，碧桂園服務(wù)一次性拿下1.3億平米在管面積、2.1億平米合約面積，大幅擴(kuò)張。

    受到今年宏觀調(diào)控以及資金面緊張等因素影響，很多地產(chǎn)公司陷入流動(dòng)性困局，這些企業(yè)可能會(huì)尋求出售自己手中物管公司——恒大就成了其中典型代表。

    碧桂園服務(wù)2020年?duì)I收約156億元，同比增長(zhǎng)61.7%，淨(jìng)利潤(rùn)27.82億元，同比增61.9%，雙雙高增長(zhǎng)。今年上半年，公司收入及利潤(rùn)繼續(xù)50%以上的增長(zhǎng)。

    從合同管理面積轉(zhuǎn)為收費(fèi)管理，大約有3年左右的周期。換句話說(shuō)，碧桂園服務(wù)已經(jīng)提前三年鎖定了4.4億平米的收費(fèi)面積，意味著僅物業(yè)管理業(yè)務(wù)已經(jīng)鎖定了1倍多的增速。

    物業(yè)管理服務(wù)只要能夠保持增長(zhǎng)，衍生的社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)大概率也會(huì)保持一定的增長(zhǎng)。這也就是碧桂園服務(wù)敢于喊出“5年千億”豪言的基礎(chǔ)。

    物業(yè)服務(wù)主要有三重邏輯的體現(xiàn)：

    1.物業(yè)管理是物業(yè)股的業(yè)務(wù)基石。對(duì)于物業(yè)股，資本市場(chǎng)秉持著“以大為美”的態(tài)度。規(guī)模效應(yīng)十分突出，資本市場(chǎng)給予了碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)(21.65, 0.00, 0.00%)、世茂服務(wù)(19.22, 0.00, 0.00%)等大型房企物業(yè)公司高估值；

    擁有“住宅+商業(yè)”雙重屬性的華潤(rùn)萬(wàn)象生活(43.1, 0.00, 0.00%)，PE更是高達(dá)上百倍；而對(duì)于小型房企的物業(yè)公司，市場(chǎng)其實(shí)并不待見(jiàn)，市盈率不到10倍。

    顯然，背靠大型房企被市場(chǎng)認(rèn)為具有更強(qiáng)的增長(zhǎng)確定性。碧桂園近年來(lái)全口徑銷售面積近 9000萬(wàn)平米，在手土儲(chǔ)覆蓋3-4年的銷售，后續(xù)陸續(xù)竣工交付，碧桂園服務(wù)可以“躺著收錢”。

    2. 衍生業(yè)務(wù)能夠打開(kāi)物業(yè)股的想象空間。以碧桂園服務(wù)為例，除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)（住宅、商業(yè)等）外，還包括社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)和“三供一業(yè)”（國(guó)企供水、供電、供熱和物業(yè)管理）。

    其中，社區(qū)增值服務(wù)已形成到家服務(wù)、家裝服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)、增值創(chuàng)新服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)等幾條業(yè)務(wù)線。2020年實(shí)現(xiàn)收入17.3 億元，占比超過(guò)11%。

    值得一提的是，這一業(yè)務(wù)近5年復(fù)合增速高達(dá)70%，近兩年增速均超100%，不僅速度快，毛利率也高達(dá)65%以上。

    3. 城市服務(wù)是一個(gè)新的藍(lán)海，有能力介入的企業(yè)獲得資本認(rèn)可。龐大的市政公共服務(wù)、城市空間運(yùn)營(yíng)、數(shù)字社區(qū)治理都需要具備綜合服務(wù)能力的公司來(lái)管理，物業(yè)公司再合適不過(guò)。

    碧桂園服務(wù)的布局邏輯是以環(huán)衛(wèi)為切入點(diǎn)，拓展城市公共服務(wù)。一方面通過(guò)收購(gòu)環(huán)衛(wèi)龍頭公司增強(qiáng)專業(yè)能力；另一方面積極探索一體化城市大物業(yè)服務(wù)模式，成為城市智慧幫手和大管家。這一業(yè)務(wù)在2019年僅有0.7億元，而2020年就增長(zhǎng)至8.8億元。

    物業(yè)服務(wù)的特性，決定了物業(yè)股的高估值。