2022年中國物業(yè)服務行業(yè)市場增速放緩，央國企成并購主力[圖]

一、物業(yè)服務行業(yè)概述

物業(yè)服務是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

目前我國物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式主要有兩大類：一是基礎物業(yè)服務，通過提供傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務向業(yè)主收取物業(yè)管理費，以基礎物業(yè)服務為主的企業(yè)主要通過項目的獲取來擴張管理面積以實現(xiàn)收入的可持續(xù)性增長；二是通過提供增值服務收取費用，增值業(yè)務主要包括業(yè)主增值服務和非業(yè)主增值服務。業(yè)主增值服務的基礎是社區(qū)O2O平臺，主要通過輕資產(chǎn)輸出平臺擴大用戶基數(shù)、外加不斷嫁接新增值服務項目來實現(xiàn)收入的增長。非業(yè)主增值服務針對地產(chǎn)開發(fā)商展開，企業(yè)利用掌握的物業(yè)管理方面技術(shù)優(yōu)勢和運營經(jīng)驗，提供案場服務、工程服務以及顧問咨詢服務等以收取費用。

物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的盈利模式

資料來源：智研咨詢整理

1991年國內(nèi)第一家物業(yè)管理公司（深圳物業(yè)）成立，標志著我國物業(yè)管理業(yè)正式誕生。此后30余年間，物業(yè)管理行業(yè)先后經(jīng)歷了探索起步期（1981-2003年）、以基礎物業(yè)服務為主且主要依附關聯(lián)房企的傳統(tǒng)業(yè)務發(fā)展期（2004-2012年）、尋求增值服務為新利潤增長點的轉(zhuǎn)型探索期（2013-2017年）以及上市、收并購頻現(xiàn)的行業(yè)整合期（2018年至今）。

我國物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展歷程

資料來源：智研咨詢整理

二、物業(yè)服務+社區(qū)+養(yǎng)老服務是一線城市重點支持方向

物業(yè)服務與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)合是政策重點引導方向，北京市、上海市、深圳市等地區(qū)均提到支持物業(yè)服務企業(yè)參與社區(qū)養(yǎng)老服務。北京市通過確定試點單位與試點范圍，按照“企業(yè)自愿參與、政府適度支持”的原則，引導物業(yè)服務企業(yè)發(fā)揮常駐社區(qū)、貼近居民、響應快速等優(yōu)勢，根據(jù)不同區(qū)域人口結(jié)構(gòu)、老年人服務需求，有針對性地提供多元化、個性化的社區(qū)居家養(yǎng)老服務。并為物業(yè)服務企業(yè)提供包括驛站建設運營扶持、人員培訓補貼支持、老舊小區(qū)適老化改造補助、稅費減免在內(nèi)的支持措施。

物業(yè)服務行業(yè)相關政策

資料來源：智研咨詢整理

三、物業(yè)管理面積持續(xù)增長，增速有所放緩

近年來，在城鎮(zhèn)化持續(xù)推進、居民消費升級、鼓勵性政策的推動下，疊加科技賦能與資本紅利，物業(yè)管理行業(yè)邁入快速發(fā)展期。2010-2021年，我國物業(yè)管理企業(yè)的管理面積規(guī)模持續(xù)擴大。2022年，受關聯(lián)行業(yè)房地產(chǎn)市場持續(xù)下行、房地產(chǎn)竣工面積下滑等因素影響，全國物業(yè)管理面積增速放緩。2022年國內(nèi)物業(yè)管理面積約372.72億立方米，同比增長2.04%，其中，住宅物業(yè)管理面積占比達85%以上。

2017-2022年中國物業(yè)管理面積結(jié)構(gòu)情況

資料來源：智研咨詢整理

2022年，全國物業(yè)服務市場規(guī)模為6161.5億元，其中，住宅物業(yè)市場規(guī)模為4211.95億元，占比68.36%，商業(yè)物業(yè)市場規(guī)模為733.5億元，占比11.9%，公共及其他物業(yè)服務市場規(guī)模為1216.05億元，占比19.76%。

2017-2022年中國物業(yè)服務市場規(guī)模

資料來源：智研咨詢整理

四、物業(yè)服務投資能力受關聯(lián)房企掣肘，央國企是2022年并購主力

受到政策環(huán)境、市場競爭和技術(shù)水平等因素的影響，物業(yè)管理行業(yè)集中度有較大程度的提高。2018-2021年，房企對輕資產(chǎn)運營模式愈加重視，分拆物業(yè)業(yè)務赴港上市成為熱潮，尤其2020年包括恒大物業(yè)、華潤萬象生活、金科服務、世茂服務等在內(nèi)的18家物業(yè)公司赴港上市，強化了企業(yè)的融資能力，2021年國內(nèi)物業(yè)管理百強企業(yè)管理面積占比提升到50%以上。

2022年，房地產(chǎn)市場的下行，房企資金周轉(zhuǎn)壓力加大，部分房企通過出售旗下物業(yè)資產(chǎn)以緩解資金壓力，但在關聯(lián)行業(yè)房地產(chǎn)市場下行的態(tài)勢下，物業(yè)服務企業(yè)收并購更趨謹慎，并購熱度相對2021年明顯下滑。但華潤萬象生活、招商積余等央國企積極并購以拓展市場，尤其華潤萬象生活，2022年先后收購禹洲物業(yè)、中南服務、九洲千城物業(yè)，并購金額超過35億元，成為年度“并購王”。

2022年主要物業(yè)服務企業(yè)相關并購情況

資料來源：智研咨詢整理

碧桂園服務、萬物云、雅生活集團、保利物業(yè)等企業(yè)在在管面積居于業(yè)內(nèi)領先地位。2022年，受關聯(lián)房企資金周轉(zhuǎn)壓力較大影響，碧桂園服務、雅生活服務均出現(xiàn)控股股東出售股權(quán)的情況，其新增在管面積相比2021年有較大的回落，而華潤萬象生活受益于并購擴張規(guī)模等因素影響，2022年新增在管面積達1.44億平方米。

2022年中國領先物業(yè)服務企業(yè)在管面積一覽

資料來源：公司公告、智研咨詢整理

五、趨勢

1、并購仍將是物業(yè)服務企業(yè)擴大規(guī)模的重要途徑，行業(yè)集中度將持續(xù)提升

物業(yè)是“輕資產(chǎn)、低杠桿、抗周期性”的行業(yè)，上市物業(yè)服務企業(yè)大多數(shù)是由房企分拆上市，物業(yè)服務企業(yè)與房企的關系密切。2022年，在關聯(lián)行業(yè)房地產(chǎn)市場下行、房企債務危機加大、客戶面臨流動性困境等因素影響下，國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)績承壓，應收賬款計提減值、并購商譽計提減值等成為影響物業(yè)服務企業(yè)盈利能力下滑的主要因素。尤其是關聯(lián)方出險的物企，應收賬款及其他應收款減值成為其虧損的主因之一。在關聯(lián)行業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)整的情況下，預計物業(yè)服務行業(yè)并購洗牌不可避免。2022年，物業(yè)服務行業(yè)的并購熱度下降，但華潤萬象生活等央國企成為并購主力，具有信用優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢的企業(yè)有望通過并購實現(xiàn)規(guī)模的擴張，進一步提升市場份額，而與出險房企關聯(lián)度較高的物業(yè)管理企業(yè)面臨被房企出售股權(quán)以緩解資金壓力的風險。

2、社區(qū)增值極具潛力，物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)型“城市服務商”

基礎物業(yè)服務增長空間有限，而社區(qū)增值業(yè)務具有較大的潛力，尤其在物業(yè)+社區(qū)+養(yǎng)老方面，北京市、上海市、深圳市均鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過“社區(qū)+物業(yè)+養(yǎng)老”模式探索居家養(yǎng)老。此外，物業(yè)服務企業(yè)通過“平臺+專業(yè)公司”模式，在“物業(yè)+餐飲”服務等新模式上也具有較大的發(fā)展空間。物業(yè)服務作為以服務為本的企業(yè)，其本身具有的客戶資源、服務優(yōu)勢有利于其打造以業(yè)主為核心、包括吃住行游購娛健在內(nèi)的“微生態(tài)圈”。

在社區(qū)服務的基礎上，物業(yè)服務企業(yè)從社區(qū)走向城市，服務范疇不斷延展，強化空間服務能力，為基礎設施管養(yǎng)、市容環(huán)境管理、公園生態(tài)維護、公共停車場運營、城市社區(qū)治理等提供一體化解決方案。物業(yè)服務企業(yè)通過與地方政府、城投公司戰(zhàn)略合作或成立合資公司等方式，共同推進城市服務業(yè)務是企業(yè)的常見方式，如2020年龍湖智創(chuàng)生活與國企平臺蘇州相城高新控股集團有限公司簽署合作協(xié)議，組建蘇州市元龍城市運營管理服務有限公司，為相城高新區(qū)（元和街道）區(qū)域提供整合化運營服務。目前物業(yè)服務企業(yè)的城市服務模式正向一體化運營發(fā)展，如保利物業(yè)從“景區(qū)全域管理”到“市域全域化服務”，以及萬物云從“物業(yè)城市”到“全域智能運營”，企業(yè)所覆蓋的服務范圍正不斷擴容。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（www.anotherchristian.com）發(fā)布的智研咨詢發(fā)布的《中國物業(yè)服務行業(yè)市場全面調(diào)研及市場規(guī)模預測報告》。智研咨詢是中國領先產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。