進(jìn)入2018年，陸續(xù)有不少城市土地市場(chǎng)開(kāi)閘，但從市場(chǎng)成交情況看，重點(diǎn)一二線城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢(shì)，南京等城市，快節(jié)奏、低溢價(jià)成為近段時(shí)間以來(lái)土地市場(chǎng)的總基調(diào)，“地王”熱潮難以再現(xiàn)，但蘇州、杭州等城市仍有熱門(mén)地塊遭遇房企激烈競(jìng)拍，甚至刷新地王紀(jì)錄。
1月8日，蘇州開(kāi)啟2018年第一場(chǎng)土地拍賣(mài)，編號(hào)為“蘇地2017-WG-47號(hào)”的姑蘇區(qū)北園路南、檔案館的地塊，出讓面積為37909平方米，容積率0.6，建筑面積約22745.46平方米，起始總價(jià)6.82億元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該地塊起拍樓面價(jià)達(dá)每平方米30000元米，為當(dāng)日拍賣(mài)土地起拍樓面價(jià)最高，最高樓面限價(jià)也達(dá)每平方米45000元。但在當(dāng)日，包括中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中鐵建”)、綠城和九龍倉(cāng)等在內(nèi)的十幾家房企參與該地塊的競(jìng)拍。最終，中鐵建以總價(jià)98185萬(wàn)元競(jìng)得，成交樓面價(jià)每平方米43167元，溢價(jià)率43.9%。
值得一提的是，中鐵建拿下的上述地塊的樓面價(jià)刷新蘇州市住宅地塊單價(jià)紀(jì)錄，成為新的單價(jià)地王。比上一宗蘇州單價(jià)地王“仁恒蘇地2016-WG-46號(hào)姑蘇核心地塊”(樓面價(jià)每平方米38745元)高出近5000元。此外，較2017年全市最高成交樓面價(jià)高出每平方米1.45萬(wàn)元(約50%)。即便是對(duì)比土地市場(chǎng)較熱的2016年，該成交單價(jià)同樣高出約每平方米4000元。
事實(shí)上，這并不是中鐵建第一次在蘇州高價(jià)拿地。2016年12月20日，位于蘇州工業(yè)園區(qū)萬(wàn)壽街北、啟月街西的“蘇園土掛(2016)04號(hào)地塊”由中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華東有限公司競(jìng)得，終成交價(jià)766667萬(wàn)元，樓面價(jià)每平方米27757元，溢價(jià)率53%。
一線城市調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲情況下，當(dāng)前土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)從一線城市向二三線，甚至三四線轉(zhuǎn)移。其中，二線城市當(dāng)中的蘇州、南京、合肥、無(wú)錫被公認(rèn)為是土地價(jià)格超越理性區(qū)間的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。但針對(duì)蘇州市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士指出，成交樓面價(jià)每平方米20000元以上地塊，高價(jià)地定價(jià)與成交樓面價(jià)比值僅為1.3~1.6倍區(qū)間，盈利空間著實(shí)有限，同時(shí)在整體樓市調(diào)控趨緊的背景下，高價(jià)地項(xiàng)目普遍難以開(kāi)盤(pán)。
除蘇州外，杭州的土地市場(chǎng)近期也很火熱。
近日，杭州也迎來(lái)2018年首場(chǎng)土拍，5宗地塊中2宗住宅用地競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，先后觸及70%的溢價(jià)率上限，進(jìn)入競(jìng)自持階段。最終，由浙江本土房企杭州城建(大家房產(chǎn))和祥生地產(chǎn)競(jìng)得。其中，位于拱墅區(qū)上塘單元的FG08-R21-01地塊，大家房產(chǎn)以總價(jià)27億元、溢價(jià)率70%、自持5%的代價(jià)競(jìng)得。每平方米36556元的樓面價(jià)，一舉超過(guò)中國(guó)金茂于2017年9月20日在上塘單元?jiǎng)?chuàng)下的每平方米35243元的板塊“地王”。同時(shí)，位于西湖區(qū)之江度假區(qū)單元的XH1705-18地塊，由祥生地產(chǎn)以總價(jià)26.98億元、70%溢價(jià)率、自持50%的代價(jià)獲得，樓面價(jià)達(dá)每平方米19608元。
2017年開(kāi)始，地方樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)，范圍力度持續(xù)擴(kuò)容，整體市場(chǎng)下行趨勢(shì)也較為明顯，尤其是政府區(qū)域“限價(jià)”政策的出臺(tái)，對(duì)房企即將入市的地王項(xiàng)目沖擊不小。針對(duì)上述中鐵建等拿“地王”房企遭遇的現(xiàn)實(shí)尷尬，克而瑞研究中心分析師楊科偉分析認(rèn)為， 因部分地王項(xiàng)目拿地成本過(guò)高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，在地王成交樓面價(jià)與周邊競(jìng)品項(xiàng)目成交均價(jià)無(wú)異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價(jià)空間。”
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉則建議，“地王”企業(yè)應(yīng)該合理把控普通住宅中小戶(hù)型高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品、高端產(chǎn)品、“地王”頂級(jí)豪宅產(chǎn)品之間的關(guān)系，在推盤(pán)和布局上采取“舍卒保車(chē)”策略。“地王”企業(yè)既要解決當(dāng)前銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的問(wèn)題，又要謀求市場(chǎng)份額及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
在推盤(pán)時(shí)序及策略上，張宏偉建議相關(guān)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高速周轉(zhuǎn)的“進(jìn)攻性”的產(chǎn)品，以“現(xiàn)金為王”，其他產(chǎn)品尤其是“地王”樓盤(pán)可以作為中長(zhǎng)期“防守類(lèi)”產(chǎn)品。這些“防守類(lèi)”產(chǎn)品需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時(shí)效性，要適度拉長(zhǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。伴隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的拉長(zhǎng)，以項(xiàng)目本身土地的升值及房?jī)r(jià)的上漲來(lái)對(duì)沖項(xiàng)目當(dāng)前銷(xiāo)售相對(duì)虧損的狀態(tài)。如果把控的好，這些產(chǎn)品反而可以為企業(yè)贏得一些溢價(jià)的收益，也為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)峰回路轉(zhuǎn)的效應(yīng)。
與此同時(shí)，在面臨種種不確定因素的情況下，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議拿“地王”的房企可以采取合作開(kāi)發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，土地更貴、融資更難、開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)、消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)要求更高等，都成為越來(lái)越多房企選擇合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原因。
在這個(gè)問(wèn)題上，郭廣昌接盤(pán)上海證大外灘國(guó)際金融服務(wù)中心“地王”樓盤(pán)，復(fù)星持有50﹪股權(quán)，兄弟公司之間通過(guò)股份的變更共同維系“地王”樓盤(pán)的繼續(xù)開(kāi)發(fā)便是一個(gè)合作開(kāi)發(fā)的典型案例。通過(guò)合作拿地或合作開(kāi)發(fā)，在樓市調(diào)控的背景下，房企由競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為“競(jìng)合”，“地王”背后各地產(chǎn)大佬既龍爭(zhēng)虎斗，又合作相互借力，各方也可規(guī)避投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化市場(chǎng)資源配置，實(shí)現(xiàn)利益最大化。
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