地產(chǎn)的韌性正在逼近臨界值？

    1、地產(chǎn)確實(shí)有韌性。今年前九個(gè)月我國(guó)房地產(chǎn)投資增速仍有10.5%，商品房銷售有望連續(xù)三年維持在17億平米左右的天量水平，房?jī)r(jià)盡管回落，整體依然正增長(zhǎng)。根據(jù)我們的測(cè)算，今年前三季度的GDP增長(zhǎng)中，來(lái)自房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)達(dá)到22%，而且這還沒(méi)有考慮與房地產(chǎn)相關(guān)的互補(bǔ)品生產(chǎn)。

    2、需求的韌性：追漲殺跌。前9個(gè)月棚改開(kāi)工相比去年同期減少近50%，投資減少31%，刺激力度確實(shí)在減弱。我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，更多來(lái)自“追漲殺跌”帶來(lái)的慣性。房地產(chǎn)和股市類似，交易量和價(jià)格會(huì)相互影響，而且具有量?jī)r(jià)一致的特征，很容易出現(xiàn)超漲或超跌。前兩年房?jī)r(jià)大漲的“余熱”還在，房?jī)r(jià)的整體回落速度較慢，需求就仍有一定支撐，而需求反過(guò)來(lái)又會(huì)支撐價(jià)格，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性。

    3、地產(chǎn)庫(kù)存沒(méi)那么低！商品房庫(kù)存是衡量供給和需求相對(duì)強(qiáng)弱的重要指標(biāo)。盡管統(tǒng)計(jì)局公布的商品房待售面積非常低，但這一統(tǒng)計(jì)其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了實(shí)際庫(kù)存水平。我們測(cè)算的廣義住宅庫(kù)存已經(jīng)在不斷積聚，當(dāng)前回到2013年底的水平。此外，二手房庫(kù)存也需要考慮，尤其是近兩年被大量限售。股票價(jià)格漲多了以后，往往會(huì)出現(xiàn)大股東“減持”的情況。而當(dāng)前很多城市如此高的房?jī)r(jià)之下，限售“解禁”后或許也會(huì)出現(xiàn)“減持”。

    4、從2013到2014的過(guò)渡。從2010年到2013年間，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策整體都是收緊的，但市場(chǎng)卻持續(xù)的火熱，2013年地產(chǎn)銷量依然創(chuàng)出新高。殊不知“打敗”金融資產(chǎn)價(jià)格的往往是價(jià)格本身，進(jìn)入2014年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫。近一年多住宅廣義庫(kù)存的觸底回升，說(shuō)明隨著價(jià)格的上漲，供需關(guān)系已經(jīng)在往差的方向走。而房?jī)r(jià)走平和下跌的城市逐漸增多，說(shuō)明我們或許正在靠近量?jī)r(jià)齊跌的臨界點(diǎn)。今年的地產(chǎn)市場(chǎng)如果是“2013年”的話，“2014年”是否還很遠(yuǎn)？