10月破產(chǎn)的房企已到408家，銀行“涉房”違規(guī)貸款罰款竟然過(guò)億[圖]

    宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到408家。這種趨勢(shì)進(jìn)入9月之后更加明顯，房企“補(bǔ)血”力度加大。根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的報(bào)告，9月份，有95家房企的融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3%，同比上升17.2%。

    房企融資陷四面楚歌。地產(chǎn)企業(yè)的馬太效應(yīng)會(huì)越來(lái)越明顯，中小房企未來(lái)的資金鏈面臨考驗(yàn)。

    人民法院網(wǎng)站消息，截至10月27日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到408家。

    這種趨勢(shì)進(jìn)入9月之后更加明顯，房企“補(bǔ)血”力度加大。

    9月份，有95家房企的融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3%，同比上升17.2%。

    與此同時(shí)，監(jiān)管對(duì)于違規(guī)涉房貸款不斷壓縮，有消息稱某省聯(lián)社要求嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)貸款占比高于20%的農(nóng)商行，不得以任何方式新增房地產(chǎn)貸款。

    根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，自2018以來(lái)，銀保監(jiān)系統(tǒng)已經(jīng)因違規(guī)涉房，對(duì)銀行開(kāi)出過(guò)億金額罰單。8月9日，中信銀行因違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等13項(xiàng)違法違規(guī)行為被合計(jì)罰沒(méi)2223.7萬(wàn)元。

    年內(nèi)調(diào)控次數(shù)再創(chuàng)新高

    融資成本也再上臺(tái)階，今年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上升了0.67個(gè)百分點(diǎn)。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月8日，年內(nèi)房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數(shù)量依然刷新歷史記錄。9月單月，房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資37.97億美元，相比8月的15.8億美元，翻了一番還多。發(fā)債利率也不斷攀升，10%已不再是天花板。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)公告的不完全統(tǒng)計(jì)，今年至少有三只債券的發(fā)債利率已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)15%。

    而且，這種跡象可追溯到更早之前的7月12日，泰禾集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，泰禾全資子公司擬發(fā)行4億美元債券，債券票面年息15%，每半年支付一次。成本之高令業(yè)內(nèi)驚訝，泰禾集團(tuán)2018年凈利潤(rùn)率為12.6%。不過(guò)這不是最高的，此前當(dāng)代置業(yè)的一筆美元票據(jù)，利率達(dá)到了15.5%。

    而至9月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策依然密集發(fā)布，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月單月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)48次，雖然少于8月份的60次、7月份的56次，但整體看，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集程度依然刷新歷史紀(jì)錄，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次。從房地產(chǎn)調(diào)控的政策密集程度看，2019年前9個(gè)月合計(jì)的415次房地產(chǎn)調(diào)控，平均每個(gè)工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史紀(jì)錄。

    連續(xù)14個(gè)月回落

    10月15日，央行發(fā)布了今年前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告和9月社會(huì)融資規(guī)模存量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，9月末，廣義貨幣(M2)余額為195.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。在社會(huì)融資方面，9月末社會(huì)融資規(guī)模存量為219.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.8%。

    其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速則連續(xù)14個(gè)月回落，9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬(wàn)億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬(wàn)億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個(gè)百分點(diǎn)，降至24.1%。

    央行辦公廳主任周學(xué)東認(rèn)為，目前是比較合理的占比。過(guò)去房地產(chǎn)熱的時(shí)候個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)會(huì)非?？?，占比高的時(shí)候有些城市甚至超過(guò)50%，銀行貸款增量中超過(guò)一半流向房地產(chǎn)及購(gòu)房領(lǐng)域?，F(xiàn)在從全國(guó)來(lái)看，占比降至24.1%，是相對(duì)比較合理的水平。根據(jù)多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。過(guò)去幾年多數(shù)情況下，這一數(shù)據(jù)都在30%以上。

    與此同時(shí)，房企一直仰仗的“金主”——銀行也因?yàn)檫`規(guī)涉房，祭出罰單也開(kāi)始多起來(lái)。

    10月10日，北京銀保監(jiān)局公布了兩張共計(jì)890萬(wàn)元的行政罰單。其中，興業(yè)銀行北京分行違規(guī)向房企提供融資是其被罰的主要原因；浦發(fā)銀行北京分行信貸資金違規(guī)用于投資及購(gòu)房以及通過(guò)信托通道發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款成為其被罰的主要原因。這兩家銀行分別被罰款600萬(wàn)元和290萬(wàn)元。

    10月8日，浙江銀保監(jiān)局披露的罰單顯示，中信銀行杭州分行被罰款195萬(wàn)元，案由包括貸款資金被挪用于購(gòu)房；被挪用于房產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)；對(duì)公房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后檢查流于形式、貸款資金被挪用于購(gòu)買股權(quán)等。

    10月11日，平安銀行義烏分行將信貸資金用于支付購(gòu)房首付款被罰款50萬(wàn)元。

    “隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，銀行通過(guò)表外等渠道給房地產(chǎn)違規(guī)‘輸血’的風(fēng)險(xiǎn)將全面增大。房企未來(lái)的資金成本和資金鏈會(huì)承受一定的壓力，高房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    不過(guò)也有某股份行的負(fù)責(zé)人表示，銀行之所以鋌而走險(xiǎn)給房企貸款，是因?yàn)槟壳敖?jīng)濟(jì)下行背景下，其他行業(yè)的不良率較高，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款在目前情況下仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，且可以承受較高的利率。從公司盈利的角度來(lái)看，銀行自然愿意將貸款向房企傾斜。

    今年1—3月份房地產(chǎn)融資環(huán)境相對(duì)寬松，不少信托公司在業(yè)務(wù)開(kāi)展上也主要以房地產(chǎn)信托為主，地產(chǎn)信托增量也比較大，長(zhǎng)三角地區(qū)有部分城市甚至出現(xiàn)了地王，宏觀杠桿率也出現(xiàn)了大幅的飆升。

    這個(gè)現(xiàn)象出現(xiàn)之后，政策當(dāng)局很快作出了反應(yīng)，4月份政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)了結(jié)構(gòu)化去杠桿，7月份開(kāi)始強(qiáng)調(diào)房住不炒，期間監(jiān)管也在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的限制，比如23號(hào)文禁止信托、銀行等金融機(jī)構(gòu)違規(guī)向房地產(chǎn)企業(yè)輸送信貸資金。

    最近這兩個(gè)月，這種限制房企融資的趨勢(shì)又得到了進(jìn)一步的強(qiáng)化，比如較多信托公司在窗口指導(dǎo)的要求下，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模不能新增，信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模和比例在7月份后都出現(xiàn)了明顯的下滑。

    一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源可以粗略分為兩類，一類是外部融資，另一類是以銷售回款和運(yùn)營(yíng)為主的內(nèi)部現(xiàn)金流。

    在外部融資里，國(guó)內(nèi)貸款大約占比12%，是房企融資重要的渠道。但國(guó)內(nèi)貸款門(mén)檻較高，銀行多以優(yōu)質(zhì)房企為主要客戶，小房企得到的支持較少，更多依靠非標(biāo)融資。我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有些小房企非標(biāo)融資占其資金來(lái)源的比例能達(dá)到50%，而整個(gè)行業(yè)，非標(biāo)融資的比例可能只有25%左右

    另外，現(xiàn)在監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也進(jìn)行了限制，余額不能超過(guò)3月底的規(guī)模，這樣可能導(dǎo)致大型房企的融資也會(huì)出現(xiàn)收緊的情況，要更多選擇其他高成本的融資渠道。

    內(nèi)部現(xiàn)金流中，最大的一類是房地產(chǎn)銷售回款，占比在40%以上，現(xiàn)在要求房住不炒，對(duì)這塊現(xiàn)金流的沖擊可能會(huì)比較大。

    一方面，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率雖然仍處下行的趨勢(shì)，但住房按揭貸款利率在逆勢(shì)上行。而新增居民中長(zhǎng)期貸款同比增量（3月中心移動(dòng)平均值）與按揭貸款利率有明顯的負(fù)相關(guān)性，利率越高，新增居民中長(zhǎng)期貸款越低，居民加杠桿購(gòu)房的動(dòng)力越低。

    另一方面，全社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期也發(fā)生了一些變化。央行每個(gè)季度公布的儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度儲(chǔ)戶預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比例已經(jīng)同比下降了8%。在買漲不買跌的想法驅(qū)動(dòng)下，剛需或投資性需求的居民可能會(huì)更多選擇觀望。

    后續(xù)房地產(chǎn)銷售可能也不會(huì)太好，開(kāi)發(fā)商銷售回款的能力會(huì)受到制約。

銷售回款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的42%

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    還有其他的一些融資手段，現(xiàn)在也同樣受到了制約。比如ABS，尤其是供應(yīng)鏈的ABS，去年大概新增了1300多億，今年新增大概1100億，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的重要補(bǔ)充，但現(xiàn)在供應(yīng)鏈ABS也被限制了。

    還有中資美元債，之前很多房企選擇發(fā)美元債來(lái)置換境內(nèi)的債務(wù)，現(xiàn)在監(jiān)管要求房企只能置換境外的債務(wù)，且必須是一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期債務(wù)，開(kāi)發(fā)商用于開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源進(jìn)一步受到了約束。

    對(duì)于房企而言，擺脫這種融資困境，有兩個(gè)辦法，第一是減少拿地，控制擴(kuò)張規(guī)模；第二是加快周轉(zhuǎn)，但在居民購(gòu)房意愿下滑的當(dāng)下，要加快周轉(zhuǎn)，可能要更需要房企讓利，降價(jià)促銷。

    短期來(lái)看，這種方式確實(shí)可以獲得更多的現(xiàn)金流。但一來(lái)這些內(nèi)生現(xiàn)金流可能要更多用于還債（再融資已經(jīng)受限），二來(lái)以降價(jià)促銷的方式加快周轉(zhuǎn)，會(huì)強(qiáng)化房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，不利于后續(xù)銷售回款。

    而減少拿地的行為，對(duì)地方政府土地出讓與房地產(chǎn)新開(kāi)工會(huì)產(chǎn)生明顯沖擊。我們注意到，今年土地成交價(jià)款出現(xiàn)了斷崖式下降，去年尚有18%，今年則是-27%，一來(lái)一去大概降了45個(gè)百分點(diǎn)。

    其中三四線城市降幅最大，我們把全國(guó)的土地成交數(shù)據(jù)減去100大中城市土地成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)三四線城市同比是負(fù)40%到50%之間，下降的比全國(guó)多得多。

    這種情況下，以土地購(gòu)置費(fèi)用為主的其他投資項(xiàng)到今年年底或明年年初可能會(huì)大幅下滑，降到5%的水平。由于拿地少，房企土地儲(chǔ)備同比增速下滑，新開(kāi)工同比增速后續(xù)也會(huì)大幅下滑。

    不過(guò)，考慮到2017-2018年快周轉(zhuǎn)時(shí)期，存量開(kāi)工與施工規(guī)模較大，建安支出還有一定的支撐。綜合這兩項(xiàng)， 2019年年末，房地產(chǎn)投資增速會(huì)降到6%-7%左右。

2014-2019.5土地成交價(jià)同款及成交總價(jià)同比趨勢(shì)

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