“金九銀十”是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季,今年的“金九銀十”將會成色或將不足？

    “金九銀十”是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，今年中秋小長假期間，各地樓市卻反映平淡。業(yè)內(nèi)專家表示，今年前8個月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達367次，預計后期這種調(diào)控趨勢還將繼續(xù)保持，疊加房企融資壓力加大、拿地積極性減弱等因素，今年“金九銀十”成色或將不足。

    房價和投資指標漲幅回落

    9月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市中，一二線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅均小幅回落，一線城市二手住宅銷售價格甚至出現(xiàn)同比下降。

    具體看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同；同比上漲4.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。二手住宅銷售價格環(huán)比持平，上月為上漲0.3%；同比下降0.2%，是去年6月以來首次轉降。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.2%，漲幅比上月均回落0.2個百分點；同比分別上漲9.9%和5.5%，漲幅比上月分別回落0.8個和1.2個百分點。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《金融時報》記者，8月份房價數(shù)據(jù)以小幅降溫為主要特征。房價環(huán)比增幅總體不變，同比增幅有所收窄；房價上漲的城市數(shù)量為55個，相比7月份的60個減少5個；二線城市的二手住宅價格漲幅觸及近18個月最低點，進一步體現(xiàn)了住房交易趨穩(wěn)的特點。

    不僅房價數(shù)據(jù)增速回落，開發(fā)投資、到位資金、新開工面積等指標增速已連續(xù)4個月回落。今年1至8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元，同比增長10.5%，增速比前值回落0.1個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速回落0.4個百分點；房屋新開工面積145133萬平方米，增長8.9%，增速回落0.6個百分點。

    土地市場趨于理性

    如果說開發(fā)投資、新開工和竣工等指標反映的是過去一段時期開發(fā)商對市場的預期，那么土地購置則反映出開發(fā)商對未來市場的判斷。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%，降幅比1至7月份收窄3.8個百分點；土地成交價款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個百分點。對此，嚴躍進表示，上述數(shù)據(jù)說明房企購地相對偏保守，這與穩(wěn)地價政策導向和房地產(chǎn)金融政策偏嚴等因素有關。

    實際上，下半年開始土地市場就出現(xiàn)了降溫趨勢，流拍現(xiàn)象增多，熱點土地溢價率下調(diào)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份以來，全國熱點一二線城市土地出讓收入為1543億元，平均土地溢價率為6%。而二季度，一二線城市土地單月成交金額均在3000億元以上，溢價率也保持在20%左右。

    相比拿地，現(xiàn)在房企更加關注現(xiàn)金流。嚴躍進預計，9月份宅地交易市場仍以降溫為主，房企拿地會更理性。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《金融時報》記者，融資難時土地流標多，土地市場很可能繼續(xù)降溫。

    “金九銀十”或不如往年

    為迎接“金九銀十”，不少房企提前推出促銷活動。不過，今年中秋小長假期間，各地樓市表現(xiàn)均不及往年。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中秋小長假第一天，北京新建商品房住宅簽約101套，而2018年同期是309套；中秋小長假三天，上海、廣州、深圳新建商品房住宅網(wǎng)簽數(shù)量均較去年同期出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。

    今年樓市“金九銀十”成色如何？張大偉認為，較往年相比，2019年房地產(chǎn)市場“金九銀十”特征或將不明顯。首先，多地樓市現(xiàn)沖高回落，從點到區(qū)域開啟房價調(diào)整。熱點城市樓市開始下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高。其次，2017年以來，大部分熱點城市樓市已經(jīng)全面限價。這種情況下，房地產(chǎn)市場已沒有淡旺季之分，市場更多看限價政策的嚴格與否。同時，部分熱點項目的開盤可能延遲，使得市場熱度降低。再次，熱點城市進入“賣不完”時代。除深圳相對活躍外，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場，除少數(shù)熱點剛需項目，去化率快速下行。
不過也有專家預計，今年“金九銀十”也會有一些看點，因為房企降價促銷力度比較大，部分城市也有一些促銷措施，這有助于促進市場交易反彈。同時，部分觀望的購房需求在釋放，這也會帶來一定的市場機會。