房地產(chǎn)行業(yè):市場(chǎng)漸趨疲弱

    概要

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字,受經(jīng)濟(jì)前景不明朗因素及貸款利率上升影響,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年二季度開(kāi)始降溫我們預(yù)計(jì) 2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積將分別下降 5%及 10%我們偏好中型開(kāi)發(fā)商,首選中海宏洋( 81HK,買(mǎi)入) 、世茂(813HK,買(mǎi)入) 和雅居樂(lè)( 3383HK,買(mǎi)入)

    房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)放緩 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了 2019年上半年中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)全國(guó)物業(yè)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng) 5.6%(對(duì)比今年首五個(gè)月的 6.1%)至 7.07萬(wàn)億元人民幣,銷(xiāo)量則同比下降 1.8%(對(duì)比今年首五個(gè)月的-1.6%)至 7.58億平一方面,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從今年首季度的 6.4%回落至二季的 6.2%中美貿(mào)易爭(zhēng)端亦削弱了投資者的信心另一方面,銀行在二季度透過(guò)加息收緊抵押貸款

    我們認(rèn)為政府將在下半年進(jìn)一步推行針對(duì)房地產(chǎn)緊縮措施,以壓抑房地產(chǎn)市場(chǎng)

    我們維持 2019年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額及建筑面積跌幅 5%和 10%的預(yù)測(cè)

    土地銷(xiāo)售下跌將拖低新開(kāi)工面積增長(zhǎng) 大多數(shù)主要開(kāi)發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度土地銷(xiāo)售面積和金額在今年上半年分別下跌 27.5%至 8,035萬(wàn)平及 27.6%至 3,811億元人民幣另一方面,新開(kāi)工面積比率在 2019上半年穩(wěn)定增長(zhǎng)10.1%至 10.55億平,抵銷(xiāo)了截至 2019年 6月連續(xù) 28個(gè)月的庫(kù)存跌幅(下降至 5.02億平), 更是自 2013年 12月以來(lái)的最低水平土地銷(xiāo)售增長(zhǎng)自 2019年初以來(lái)開(kāi)始回落,由于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在收購(gòu)?fù)恋亓辆艂€(gè)月后開(kāi)始施工,我們預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積將同樣在 2019年四季度放緩

    穩(wěn)定房?jī)r(jià)為目標(biāo) 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù),今年上半年的合同銷(xiāo)售平均售價(jià)同比增長(zhǎng) 7.5%至每平 9,329元人民幣國(guó)家統(tǒng)計(jì)局透露,一手物業(yè)在一、二線城市的平均售價(jià)分別同比上升 4.4%和 11.4%由于房地產(chǎn)價(jià)格升幅高于政府預(yù)期,我們認(rèn)為政府將在下半年維持緊縮措施,以控制房地產(chǎn)價(jià)格

    我們預(yù)計(jì) 2019年合同銷(xiāo)售平均價(jià)格將上升 5.6%至每平 9,222元人民幣

    預(yù)計(jì)中型開(kāi)發(fā)商增長(zhǎng)較快 在銷(xiāo)售增長(zhǎng)方面,三大開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)未如理想

    因此,中型開(kāi)發(fā)商從中吸納了更多市場(chǎng)份額中駿集團(tuán)控股( 1966HK,買(mǎi)入)及世茂在上半年錄得 78%和 39%的合同銷(xiāo)售增長(zhǎng)至于達(dá)成率方面,截至2019年 6月,雅居樂(lè)、中國(guó)海外發(fā)展( 688HK,持有)、中駿集團(tuán)控股及龍光( 3380HK,持有)已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo) 50%以上因此,我們的首選為中海宏洋、世茂和雅居樂(lè)