從總體上看，二線熱點城市的樓市發(fā)展前景已經(jīng)超過了一線城市。一方面，二線城市的人口增量空間更大，另一方面，二線城市原有樓價較一線城市要低很多。實際上，從2015年以來的表現(xiàn)來看，二線熱點城市的房價漲幅甚至超過了一線城市。這也符合近年來熱點二線城市經(jīng)濟崛起的趨勢。
放寬落戶并不等于要放松房地產(chǎn)調(diào)控。不管戶籍制度怎么改，都要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不動搖，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
國家發(fā)改委發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃司司長陳亞軍此前的這個表態(tài)，說清了中央放寬落戶與房地產(chǎn)調(diào)控之間的關(guān)系。
放寬城市落戶并不是為了炒高房價，這是中央明確釋放的信號。4月19日召開的中央政治局工作會議再次為樓市定調(diào)：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制。
政策對于房地產(chǎn)的調(diào)控未變，不過，有一個信息點不可忽視，那就是，今年以來，中央連續(xù)發(fā)文要放開放寬落戶限制，在戶籍制度迎來大變革的同時，城市發(fā)展尤其是都市圈、城市群的成長中，哪些城市有發(fā)展前景，又將產(chǎn)生什么樣的機會？
放寬放開城市落戶限制意味著什么
其實，放開城市落戶限制早已不是新鮮詞了，而是近年來的一個高頻詞。
本輪戶籍制度改革全面開啟的標志性文件，應(yīng)該是國務(wù)院2014年7月發(fā)布的《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革意見》，走的是打通二元戶籍制路線，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。因為此前的改革一直走的也是放寬路線，但學(xué)界認為，城鎮(zhèn)化率質(zhì)量不高，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率直接反映城鎮(zhèn)化的健康程度，是一個關(guān)鍵指標。
2016年9月，國務(wù)院正式發(fā)布《推動一億非戶籍人口在城市落戶方案》，要求“十三五”期間，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘將加速破除，配套政策體系要進一步健全，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均要提高1個百分點以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬人以上。
到如今，留給這個目標完成的時間已開始顯得緊迫起來。今年以來，國家政策頻出，城鎮(zhèn)化已開始提速，或者說進入倒計時。
例如，今年5月5日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》（下稱《意見》），要健全農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化機制。有力有序有效深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。到2022年，城市落戶限制逐步消除。
而這與4月8日國家發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》（下稱《任務(wù)》）才隔了一個月?！度蝿?wù)》明確了相關(guān)城市放寬落戶的具體要求：城區(qū)常住人口100萬~300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬~500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。
國家頻提放開放寬落戶限制，尤其是放開大城市的落戶限制，是目前戶籍制度改革的重點。數(shù)據(jù)顯示，截至2018底，仍有2.26億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口已成為城鎮(zhèn)常住人口但尚未落戶城市，其中65%分布在地級以上的城市，基本上是大城市。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞將這部分人群的現(xiàn)狀稱為“半城市化”。
都市圈、城市群崛起
在目前小城市戶籍已全面放開、中小城市吸引力不夠的情況下，放開大城市戶籍顯得尤為重要。陳亞軍說，要解決好落戶的問題，需要大中小城市和小城鎮(zhèn)聯(lián)動，光靠小城鎮(zhèn)、小城市其實解決不了這個問題，需要推動大中小城市放開放寬落戶限制。
雖然我國從上世紀80年代開始就鼓勵發(fā)展中小城市，但實際上人口一直在往大城市走，現(xiàn)在學(xué)界更傾向于走發(fā)展大都市圈的道路。畢竟大型都市在經(jīng)濟資源的集聚、效率和節(jié)約發(fā)展等方面更具優(yōu)勢。近年來，國家中心城市、城市群、都市圈的發(fā)展，也彰顯著國家要將中心大城市引領(lǐng)作用發(fā)揮到最大的決心。
2018年11月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機制的意見》提出，要以北京、天津為中心引領(lǐng)京津冀城市群發(fā)展，帶動環(huán)渤海地區(qū)協(xié)同發(fā)展；以上海為中心引領(lǐng)長三角城市群發(fā)展，帶動長江經(jīng)濟帶發(fā)展；以香港、澳門、廣州、深圳為中心引領(lǐng)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，帶動珠江－西江經(jīng)濟帶創(chuàng)新綠色發(fā)展；以重慶、成都、武漢、鄭州、西安等為中心，引領(lǐng)成渝、長江中游、中原、關(guān)中平原等城市群發(fā)展，帶動相關(guān)板塊融合發(fā)展。
一方面是要放開放寬大城市的落戶限制，另一方面要突出中心大城市的帶動引領(lǐng)作用。在這種情況下，顯而易見，未來大城市的發(fā)展更被看好。
但問題是，大城市的發(fā)展和落戶也不是沒有限制的。盡管中央密集發(fā)文要放開放寬落戶限制，但都附加了一定的限定詞，落戶的全面放開，是將個別超大城市、特大城市除外的。
根據(jù)《2017年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，目前，城區(qū)人口超過500萬的城市有13座，除北上廣深這4個超大城市，還有天津、重慶、武漢、成都、南京、鄭州、杭州、沈陽、長沙9個特大城市。
結(jié)合政策，也就是說，在未來，除了上述13個城市外，其他城市都將全面放開放寬落戶限制。這個過程中，一大批二線城市將受益最大，包括西安、蘇州、合肥、濟南、青島、大連、廈門、寧波、昆明、石家莊、南昌、福州等。
一方面，大城市戶籍放開后，中小城市的發(fā)展前景會更受限。另一方面，相比京滬等超大城市，二線城市還有大把的發(fā)展空間。這些二線城市崛起后，不僅可以承擔(dān)、疏解一線城市過于集中的部分功能，還可以起到區(qū)域發(fā)展龍頭的作用，帶動更多區(qū)域相對均衡地發(fā)展。
放開放寬落戶帶來的機會
值得注意的一點是，《意見》明確，要全面落實支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財政政策、城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策，以及中央預(yù)算內(nèi)投資安排向吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量較多的城鎮(zhèn)傾斜政策。
這里必須要說明的一點是，過去國家強調(diào)中小城市戰(zhàn)略的結(jié)果是：一線和部分熱點二線城市人口快速增長、土地供給不足，三四線城市人口增長緩慢、土地供給過多，由此造成土地供需錯配。現(xiàn)如今，人地掛鉤的政策更符合人口與經(jīng)濟社會發(fā)展的真實需求，對輸入城市將起到很好的激勵作用，有利于輸入地城市的建設(shè)和發(fā)展，這個過程中，對一二線城市也是一大利好。
《意見》提到，到2022年，城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場基本建成，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、都市圈和城市郊區(qū)在體制機制改革上率先取得突破。
這意味著，未來城市更新改造，有望成為房地產(chǎn)發(fā)展的重點。什么樣的城市更新改造尤其是舊村改造會有價值？哪里的農(nóng)村戶口有價值？當(dāng)然不可能是小城市的農(nóng)村或者貴州、東北、淮河流域等地的偏遠農(nóng)村，而是一二線大城市的城中村或近郊區(qū)的農(nóng)村。
從總體上看，二線熱點城市的樓市發(fā)展前景已經(jīng)超過了一線城市。一方面，二線城市的人口增量空間更大，另一方面，二線城市原有樓價較一線城市要低很多。實際上，從2015年以來的表現(xiàn)來看，二線熱點城市的房價漲幅甚至超過了一線城市。這也符合近年來熱點二線城市經(jīng)濟崛起的趨勢。
春江水暖鴨先知。今年以來，熱點二線城市的土地市場火爆，各大開發(fā)商鏖戰(zhàn)二線城市。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，50大城市合計在2019年前5月土地出讓1.59萬億元，同比上漲了12.3%。其中，5月杭州土地出讓金收入266億元，位列榜首。此外，今年以來，天津、武漢、蘇州、濟南、鄭州、福州等二線城市的土地市場表現(xiàn)也十分搶眼。
2019年房地產(chǎn)行業(yè)“一城一策”發(fā)展思路
在2019年，過往的一些限制、打壓的措施有望取消，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來自2016年以來最寬松的政策窗口期。
2019年“一城一策”將成為調(diào)控的核心思路：1、地方政府的主體責(zé)任，對于一個城市的調(diào)控主要話語權(quán)從中央下放到地方，意味著地方在政策決策上有更大的自由度但同時也承擔(dān)更大的責(zé)任；2、加強市場監(jiān)測和評價考核，這涉及到從中央到地方更為精準的系統(tǒng)和機制，能夠靈活精準地監(jiān)測城市市場變化。
在一線城市極其嚴苛的政策邊際寬松、二線城市政策邊際改善之后，一、二線城市房價上漲將會衍生出溢出效應(yīng)，部分購買力仍有望將流向三四線城市，預(yù)計2019年新建商品房銷售面積和銷售額累計同比增速均為-5%；全年銷售負增長將對投資、新開工形成一定程度的制約，預(yù)計2019年房地產(chǎn)投資累計同比增速為3%、新開工面積累計同比增速5%，若上述政策放松預(yù)期落空，行業(yè)將面臨“硬著陸”風(fēng)險。
2014-2018年房地產(chǎn)投資累計同比增速
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2016-2018年房屋新開工面積累計同比
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預(yù)計在2019年，中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度有望繼續(xù)提升，主流地產(chǎn)股的合同銷售額增長中樞有望保持在15-20%。
2018年中國優(yōu)勢房企市場份額
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2019年1月重點城市和重點房企銷售增速差強人意，市場對房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在爭議，一方面認可當(dāng)前板塊低估值，但同時也擔(dān)心需求回落超預(yù)期導(dǎo)致后續(xù)企業(yè)盈利回落。但是這輪地產(chǎn)周期與歷輪周期相比核心差異在于前幾輪周期房地產(chǎn)行業(yè)波動的一致性較強，而新一輪周期在行業(yè)政策、城市結(jié)構(gòu)、房企融資等多個層面都出現(xiàn)了明顯的分化。其中各地政策嚴控和寬松并存，地方政策的錯配帶來城市結(jié)構(gòu)的周期波動，房企融資集中度和信用利差持續(xù)提升擴大，而這種分化也將導(dǎo)致房企投資節(jié)奏的變化乃至地產(chǎn)股投資節(jié)奏的變化。
一、地方政策的分化
強調(diào)的是因城施策、一城一策，使得城市和城市之間政策框架差異較大，嚴格的限購限貸政策和寬松的去庫存政策同時存在，使得過去城市之間高度的一致性淡化，不同能級、不同區(qū)域城市之間全面分化，分化維度的下沉伴隨調(diào)控精確度的同步提升。
二、城市結(jié)構(gòu)的分化
地方政策的錯配也帶來城市結(jié)構(gòu)的周期波動，2016-2017年由于一二線城市的政策高壓，而三四線城市的棚改貨幣化疊加需求溢出，迎來了久違去庫存環(huán)境。到了2019年，這兩方面將呈現(xiàn)相反的格局。三四線城市在經(jīng)歷了過去幾年的高速增長之后，2019年預(yù)計會逐步回落，一方面來自于高基數(shù)，另一方面則來自于棚改規(guī)模的大概率下降，統(tǒng)計的21個省市2019年棚改目標共計260.3萬套，同比下降20%左右。而核心一二線城市經(jīng)歷了近2年的調(diào)整后有望逐步筑底。
2016-2018年40城與三四線城市商品房銷售面積累計同比
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2016-2018年70大中城市中各能級城市新建商品住宅價格同比
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三、房企資金的分化
2018年1-9月TOP30房企融資規(guī)模占到85家典型房企融資規(guī)模的67.5%，2019年1月TOP30融資占比進一步提升至71.0%。此外融資成本差異也不斷拉大，2018全年TOP10房企增量融資平均成本6.13%，分別低于TOP11-30和TOP31-50梯隊54和106BP。國企和民企之間、大企業(yè)和小企業(yè)之間的融資差異進一步凸顯，1月份融創(chuàng)收購泛海控股核心區(qū)域項目，根源上就是企業(yè)間融資差異和融資集中度的體現(xiàn)。
四、分化的周期帶來行業(yè)和房企結(jié)構(gòu)性機會
1.對于行業(yè)而言，2019年全國銷售景氣下滑在所難免，但是部分城市會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性修復(fù)的機會。2.對于房企而言，可能周期不是變長，反而是變得更加高頻，機制更加靈活而且融資更加順暢的頭部房企能夠更加從容地把握融資和高周轉(zhuǎn)的機會。
全球主要經(jīng)濟體（美國、日本、韓國、加拿大、澳大利亞），經(jīng)濟增長中樞下行，種種應(yīng)對措施，最終導(dǎo)致的一個結(jié)果就是居民杠桿率的提升。因為此階段三個長期趨勢：企業(yè)融資下降、金融自由化推進、金融機構(gòu)風(fēng)險偏好下降。中國居民杠桿率提升有空間，政策邊際變動下，地產(chǎn)基本面彈性很大。
一二線城市的修復(fù)，三四線近年來購房杠桿率比較高，居民杠桿是支撐三四線繁榮的主要力量。
第一部分杠桿是按揭貸款，全國按揭凈增加額為3.95萬億，估算流入三四線占比53%，即2.10萬億；第二部分杠桿是住房公積金，全國住房公積金貸款發(fā)放額9534億元，30大中城發(fā)放額4224億元，三四線5319億元；第三部分杠桿是消費貸，2017年居民短期消費貸款余額增加1.87萬億，同比大幅增長125%，預(yù)計80%流入三四線房地產(chǎn)市場，即1.50萬億。此外網(wǎng)絡(luò)平臺消費貸新增0.58萬億，同比增長近3倍，預(yù)計80%流入三四線房地產(chǎn)市場，即0.47萬億。
2017年購房資金來源拆分占比圖
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2012-2017年中國三四線杠桿占比圖
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三四線繼續(xù)加杠桿空間有限，未來空間在一二線城市。三四線近年來購房杠桿率比較高，去庫存目標完成后，三四線難以繼續(xù)成為穩(wěn)經(jīng)濟和銀行資產(chǎn)配置以及信用創(chuàng)造的主要載體。一二線城市將成為變化的主體，很可能成為未來經(jīng)濟增長和銀行資產(chǎn)配置、信用創(chuàng)造的主要載體。
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