近日，房地產(chǎn)市場有重新火熱的苗頭。多個城市4月份環(huán)比漲幅擴(kuò)大。銀保監(jiān)會、住建部及時喊話房地產(chǎn)，為市場滅火，顯示出中央穩(wěn)樓市的決心未變。
銀保監(jiān)會加強(qiáng)了對于房地產(chǎn)的資金監(jiān)管，嚴(yán)查違規(guī)資金變相用于拿地和購房。住建部在此前約談6個城市的基礎(chǔ)上，又及時約談了4個城市。近日樓市狂飆突進(jìn)的蘇州也再次升級了調(diào)控措施，及時剎住了市場瘋狂上漲以及炒作的“邪火”。
市場虛火再起
從國家統(tǒng)計局發(fā)布的2019年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，新房市場方面，4月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市為67個，比上月增加2個，上漲城市數(shù)量回歸歷史較高水平，1個城市持平，2個城市下跌。其中，最高漲幅為秦皇島的1.8%，重慶、昆明和北海房價都漲了1.2%，并列第二。
另外，二手房方面，4月環(huán)比上漲城市數(shù)量有55個，3個城市持平，12個城市下跌。一二三線城市的二手房價格也在全線上漲。
告訴記者，從目前的全國房地產(chǎn)市場來看，整體維持了熱度小幅上揚趨勢，部分城市的確出現(xiàn)房價上漲過快的苗頭。經(jīng)歷了樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的2018，又經(jīng)歷了2019年一波“小陽春”洗禮，部分城市開始出現(xiàn)快速回暖，在成交放量的帶動下，市場對于房價上漲的預(yù)期也開始逐步增強(qiáng)。
接受記者采訪時則表示，首先，從房地產(chǎn)市場的角度來看，最近一段時間應(yīng)該是各地房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控之后一個市場情緒反彈的過程，屬于市場回調(diào)，并不能作為市場過熱來解釋，這和2015年前后的房地產(chǎn)過熱是非常不一樣的。
銀保監(jiān)會整治融資亂象
5月17日，銀保監(jiān)會在發(fā)布了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果·促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，力求從多方面保障打好防范化解金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)，鞏固前期整治工作成果，防止市場亂象反彈回潮。整治內(nèi)容中多處涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象，從側(cè)面對于房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的房價上漲過快苗頭，進(jìn)行了遏制。
對銀行機(jī)構(gòu)關(guān)于宏觀政策執(zhí)行的亂象整治中，單獨提到房地產(chǎn)行業(yè)政策有：表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資；個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。
對非銀行領(lǐng)域亂象整治中，對信托領(lǐng)域的宏觀調(diào)控政策執(zhí)行上，也涉及到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行，包括向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。
對于銀保監(jiān)會的整治融資亂象的要求，江瀚表示，監(jiān)管層從控制風(fēng)險的角度來看，對資金進(jìn)行從嚴(yán)管理是監(jiān)管層提高風(fēng)險控制水平、降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險的體現(xiàn)。從整體市場來看，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎每年都會有先松后緊的態(tài)勢，這一點是很正常的。
張波也表示，今年以來，受整體市場流動性放松影響，房地產(chǎn)企業(yè)無論從融資的難度還是融資成本上都有了很大程度的緩解，同時一季度一二線樓市熱度提升也加快了購房者入市的步伐，受此影響房企近期在部分城市拿地的積極性明顯提升，也加大了對于融資的需求度。在此背景下，銀保監(jiān)會重申對于房企的融資限制，也是屬于樓市調(diào)適度從緊，資金監(jiān)管的閥門或面臨“微收緊”。
住建部約談十城
住建部也在第一時間做出了反應(yīng)。5月18日，住建部在4月19日對6個城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。
住建部要求，各地要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，及時解決市場運行中出現(xiàn)的問題，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實處，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“如果說四月6城的約談只是警告，那么本次4城實實在在點名就是明確向市場釋放信號。”表示，本次約談表明了樓市的因城施策絕不是因城放松，人才政策頻頻落地也不是樓市政策全面放松的信號，再次顯示出中央對于2019年“三穩(wěn)”的目標(biāo)毫不動搖，對于各城市樓市穩(wěn)定的要求絕不放松。
此前，樓市過熱的蘇州緊急升級了樓市調(diào)控政策。5月11日，蘇州市人民政府發(fā)布《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》，規(guī)定在蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域，新房限售3年；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。
蘇州樓市緊急調(diào)控剎車，未來是不是會有更多城市效仿，調(diào)控是否會越來越嚴(yán)？張波表示，過熱的城市和地區(qū)未來出臺從緊調(diào)控措施將是個大概率事件，3-4月房價持續(xù)上漲幅度較高、土地市場較熱的城市，未來或?qū)⒚媾R“微收緊”。從二季度來看，市場熱度較高的城市，尤其是二線城市未來加碼的空間更大，調(diào)控的松緊變換在這些城市的體現(xiàn)更為明顯。
未來的房地產(chǎn)市場也將難以出現(xiàn)往年的暴漲態(tài)勢。江瀚預(yù)測，房地市場已經(jīng)全面從投機(jī)性市場向居住性市場轉(zhuǎn)移，未來房地產(chǎn)市場的主基調(diào)是穩(wěn)定，房地產(chǎn)價格想要出現(xiàn)投機(jī)性的暴漲幾乎不太可能的。
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