在經(jīng)歷了春節(jié)期間短暫的低迷后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度明顯升溫，并帶動(dòng)多項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)向好。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積42085萬(wàn)平方米，與去年同期的峰值相比，僅下降0.3%。其中，3月和4月的銷(xiāo)售規(guī)模均高于去年同期，說(shuō)明這輪反彈的力度不容小視。
由于絕對(duì)銷(xiāo)售規(guī)模仍處于高位，加上融資閘門(mén)大開(kāi)，房企的投資信心有所恢復(fù)。前4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速達(dá)到11.9%，創(chuàng)下最近四年多以來(lái)的最高紀(jì)錄。同時(shí)，一二線城市再度出現(xiàn)搶地現(xiàn)象，部分城市還刷出了區(qū)域性“地王”。
但若拉長(zhǎng)時(shí)間周期來(lái)看，“下行期”的判斷仍然是當(dāng)下的市場(chǎng)共識(shí)。且4月以來(lái)，無(wú)論是住建部、發(fā)改委等中央監(jiān)管部門(mén)，還是部分地方政府，均針對(duì)市場(chǎng)異動(dòng)做出快速反應(yīng)，體現(xiàn)出調(diào)控的利劍仍然高懸。
因此，這輪行情固然讓房企得到了喘息之機(jī)，但真正的壓力，恐怕還在后面。
中西部仍是市場(chǎng)“主力軍”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額39141億元，同比增長(zhǎng)8.1%，增速比一季度提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售面積42085萬(wàn)平方米，同比下降0.3%，降幅收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。
由于春節(jié)期間市場(chǎng)低迷，2019年以來(lái)，全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積始終低于上年同期。但由于市場(chǎng)在最近兩個(gè)月有所起色，到今年前4月，這一差距已經(jīng)微不足道?？紤]到去年前4月的銷(xiāo)售規(guī)模創(chuàng)下歷史同期新高，因此今年的絕對(duì)銷(xiāo)售規(guī)模之大，仍然不容忽視。
上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，季節(jié)性和政策性的因素值得關(guān)注。一方面，春節(jié)假期累積的需求，在3月和4月集中釋放；另一方面，二線城市出臺(tái)落戶(hù)新政，加上房貸利率有所下降，刺激了市場(chǎng)需求。
另外，近期的市場(chǎng)回暖，還在于去年的樓市“余溫猶在”。“雖然棚改規(guī)?？s水，但三四線城市的銷(xiāo)售規(guī)模不會(huì)那么快降下來(lái)，而且一些二線城市的銷(xiāo)售規(guī)模有所提升。”
分區(qū)域來(lái)看，前4月東部地區(qū)和東北地區(qū)的銷(xiāo)售面積下降，中部地區(qū)和西部地區(qū)的銷(xiāo)售面積繼續(xù)增長(zhǎng)，這種格局與最近一年多的表現(xiàn)一脈相承。
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售升溫的直接好處在于現(xiàn)金流改善，前4月房企“定金及預(yù)收款”、“個(gè)人按揭貸款”兩項(xiàng)指標(biāo)分別增長(zhǎng)了15.1%和12.4%。加上去年末以來(lái)融資閘門(mén)大開(kāi)，目前房企的到位資金增速為8.9%，達(dá)到近20個(gè)月來(lái)的最好水平。
受此影響，投資端的信心也得以恢復(fù)。前4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速達(dá)到11.9%，創(chuàng)下最近四年多以來(lái)的最高紀(jì)錄。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的施工面積、新開(kāi)工面積增速都有所提高。
雖然銷(xiāo)售負(fù)增長(zhǎng)，但今年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速始終保持在11%以上的高位。多數(shù)分析人士認(rèn)為，這是因?yàn)樵诔掷m(xù)高周轉(zhuǎn)的節(jié)奏下，房企的有效庫(kù)存已經(jīng)不足，必須加快拿地和開(kāi)工、施工的步伐。
但拿地的數(shù)據(jù)變化稍顯意外。前4月房企拿地面積和土地成交價(jià)款均下降了33%以上，似乎與直觀感受不符。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是因?yàn)槠髽I(yè)拿地主要集中在熱點(diǎn)一二線城市，而廣大三四線城市的土地交易規(guī)模明顯下降。另外，年初的供地節(jié)奏通常較慢，與房企的迫切需求也形成一定反差。因此，這輪土地市場(chǎng)的升溫是“區(qū)域性和季節(jié)性的”。
調(diào)控壓力再度降臨
某知名房企福州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，他近期的工作狀態(tài)為，“一邊做營(yíng)銷(xiāo)方案，按節(jié)奏抓緊開(kāi)盤(pán)；一邊準(zhǔn)備競(jìng)標(biāo)材料，盡早完成拿地任務(wù)”。由于最近是市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季，他的工作緊張程度遠(yuǎn)超“996”。
這種節(jié)奏很能代表房企在3月和4月的普遍狀態(tài)。但之所以要在上半年加速產(chǎn)銷(xiāo)，是因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)未來(lái)的判斷不甚樂(lè)觀。該人士表示，區(qū)域公司的銷(xiāo)售重心被安排在上半年，拿地任務(wù)也安排在上半年，這是因?yàn)椋?ldquo;總部的判斷是，到下半年，房子就不好賣(mài)了，地更不好拿”。
房企對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)有著清醒的認(rèn)識(shí)。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的采訪，從業(yè)者普遍認(rèn)為，在銷(xiāo)售規(guī)模連續(xù)兩年沖高，且調(diào)控政策沒(méi)有松綁的情況下，市場(chǎng)將不可避免地出現(xiàn)下行。
實(shí)際上，近期的市場(chǎng)異動(dòng)，已經(jīng)引來(lái)了政策的施壓。
4月19日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”。
同日，住建部會(huì)同國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)2019年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況開(kāi)展了專(zhuān)題調(diào)研。并指出，部分熱點(diǎn)城市住宅銷(xiāo)售回暖、土地市場(chǎng)熱度回升，需引起高度關(guān)注。住建部還對(duì)一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。
此前，自然資源部制定實(shí)施了本年度住宅用地分類(lèi)調(diào)控目標(biāo)，住宅消化周期在36個(gè)月以上的城市，應(yīng)停止供地；去化周期在12-6個(gè)月的，以及6個(gè)月以下的，要增加，甚至顯著增加供地。
5月6日，國(guó)家發(fā)改委規(guī)劃司司長(zhǎng)陳亞軍針對(duì)落戶(hù)新政做出表態(tài)，放寬落戶(hù)不等于放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。不管戶(hù)籍制度怎么改，“房住不炒”這個(gè)定位是必須堅(jiān)持、不能動(dòng)搖的。
在地方政府層面，長(zhǎng)沙、合肥、西安、丹東、蘇州等地也在近期先后加碼調(diào)控。受訪者普遍認(rèn)為，未來(lái)還會(huì)有更多的城市加碼調(diào)控。
按照嚴(yán)躍進(jìn)的觀點(diǎn)，這些信號(hào)說(shuō)明，調(diào)控政策沒(méi)有放松的可能，市場(chǎng)反彈的后續(xù)動(dòng)力如何，也有待觀察。
中泰證券和平安證券對(duì)4月樓市數(shù)據(jù)做出了解讀，兩家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為：一二線城市的回暖好于預(yù)期，但隨著調(diào)控政策的出臺(tái)，未來(lái)會(huì)趨于平穩(wěn)；三四線城市利好出盡，未來(lái)面臨較大的下行壓力。
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