北京樓市2019年將全面進(jìn)入限競房時代。與純普通商品房不同，限競房購房者拿到房產(chǎn)證或者繳納契稅5年以后才能上市交易，且在出讓時“限房價競地價”。受調(diào)控影響，限競房陷入嚴(yán)重的銷售僵局，截至目前2.65萬套只網(wǎng)簽了6630套，積壓庫存已經(jīng)超過1.5萬套。
自2016年9月開始，北京新出讓的住宅項目就主要以限競房和共有產(chǎn)權(quán)房為主。北京限競房屬于商品房而非政策性住房。但它與以前的純普通商品房的區(qū)別是，購房者拿到房產(chǎn)證或者繳納契稅5年以后才能上市交易；土地出讓時，“限房價，競地價”，開發(fā)商獲得土地使用前就已確定了銷售價格的上限（在此上限基礎(chǔ)上可以降價），且絕大多數(shù)要求，建筑面積90平方米以下戶型占比超過70%（以下稱90/70）。
2012-2017年北京市完成房地產(chǎn)投資額統(tǒng)計
資料來源：北京市統(tǒng)計局、智研咨詢整理
2012-2018年北京市商品房銷售面積統(tǒng)計
資料來源：北京市統(tǒng)計局、智研咨詢整理
但受調(diào)控影響，限競房陷入嚴(yán)重的銷售僵局。北京累計入市的限競房合計40余個項目，這些項目提供的可售期房住宅套數(shù)合計有12.45萬套，但截止到2019年3月9日，網(wǎng)簽平均完成僅20%左右。截至2019年3月9日，未簽約現(xiàn)房套數(shù)91171套。也就是說，北京限競房入市積壓庫存已經(jīng)超過1.5萬套。
限競房項目已經(jīng)普遍降價10%左右。即使這樣，除極個別項目外，整體市場表現(xiàn)依然冷淡。大量的90/70同質(zhì)戶型導(dǎo)致限競房很難去庫存。最近因為兩會短暫供應(yīng)減少，而在2019年3月下半月開始，到4月份，預(yù)計供應(yīng)量將出現(xiàn)井噴。
2012-2018年北京市商品房新開工面積統(tǒng)計
資料來源：北京市統(tǒng)計局、智研咨詢整理
地段較好的項目（如二環(huán)附近的佑安府），所剩樓盤極少，房屋均價基本達(dá)到了政府限價的最高值；地段次好的項目（如西四環(huán)附近的國風(fēng)長安），所剩樓盤有限，房屋均價相比政府限制的最高價格低三四千元；位置較偏的五環(huán)外項目（如大興區(qū)的中海云熙），部分戶型余量較少，但房屋總余量較多，目前價格較開盤以來略有漲幅，但最低均價仍比政府?dāng)M售的最低價格低三千多元，銷售人員的推銷意愿也更強烈。
如位于豐臺西南二環(huán)右安門外西鐵營萬達(dá)廣場東側(cè)的佑安府，其主售房型為高層房源和疊拼別墅。北京市住建委官網(wǎng)顯示的住宅擬售價格為77227-83432元/平方米。目前高層房源只剩下4套，包括2套50平方米的一居室和2套180平米的躍層，均價為79000-83000元/平方米。據(jù)悉，該樓盤于2018年11月30號開盤，銷售稱均價從開盤到目前無變化。
位于豐臺區(qū)西四環(huán)蓮石東路與魯谷東街交叉口附近國風(fēng)長安，市場顯示的參考價格為均價54378元/平方米，北京市住建委官網(wǎng)顯示該項目的住宅擬售價格為52937-57097元/平方米。該小區(qū)在開盤日（2019年2月18日）就已經(jīng)售出90% 以上的房源，目前還剩不足十套的躍層房型，成交均價約53000 元/平方米，比樓盤整體均價低一千多元。
但更偏遠(yuǎn)地段的限競房項目就顯然銷售尤其艱難。位于門頭溝永定鎮(zhèn)地鐵S1號線石廠站西南700米華萃西山項目，北京市住建委官網(wǎng)顯示的擬售價格為49141-52487元/平方米。目前均價為49000-52000元/平方米，2018年11月開盤后三棟樓仍有部分剩余，某些戶型甚至能以49000元/平方米價格拿下。
2017-2018年北京市各季度住宅用地價格環(huán)比、同比增速統(tǒng)計
資料來源：自然資源部、智研咨詢整理
整體而言，限競房在銷售價格上的表現(xiàn)可以分為三種：一是地段極好的項目，以政府限價區(qū)間內(nèi)的最高價銷售，絕不降價；二是地段次好的項目，在限價基礎(chǔ)上略降。比如西四環(huán)附近的國風(fēng)長安，擬售均價5.4萬，2019年2月18日開盤時東西方向的躍層房型價格降到了5.2萬左右；三是位置較偏的五環(huán)外項目，價格普降。已入市的41個限競房項目中，有過降價優(yōu)惠的約有20個。其中，單價降5000元左右最為普遍。降價形式上，除了降單價，還有采取特價房或打折優(yōu)惠的方式。例如還未開盤的大興金茂悅，此前擬售價為4萬/平米，目前銷售價格降到了3.7萬/平米，且還是精裝交房；門頭溝的華萃西山，近期推出了部分總價390萬的特價房。
高企的庫存顯然是限競房最大的障礙。在過去的2018年，北京樓市庫存增加到了5.66萬套，相比2018年初上漲了2萬套，上漲幅度高達(dá)57%。而另一方面，北京市保障性住房供給規(guī)模的大幅提升，一定程度上分散了剛需住房群體的購房目標(biāo)。
2012-2018年北京市保障性住房新開工面積
資料來源：北京市統(tǒng)計局、智研咨詢整理
2012-2018年北京市保障性住房新開工面積占商品房面積比例
資料來源：資料來源：北京市統(tǒng)計局、智研咨詢整理
北京限競房市場已經(jīng)陷入一個僵局。即因同質(zhì)化造成滯銷，滯銷形成庫存，庫存影響利潤，利潤再逼開發(fā)商造同質(zhì)化的減配新房，每一環(huán)都是影響市場的因素。歸根到底，還是因為政策設(shè)限，利潤空間被鎖定，再加上樓市供大于求，讓開發(fā)商幾乎喪失了自主調(diào)節(jié)行情節(jié)奏的能力。2019年還將有大量同質(zhì)產(chǎn)品入市，除了極個別尚未飽和的片區(qū)，大部分限競房產(chǎn)品2019年的去化依然不會樂觀。
從2019年政府工作報告中可以看出，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是2019年的工作重點，可見北京樓市政策大概率保持不變。三四月份一直都是剛性需求集中釋放的時間，所以造成一種樓市回暖的感覺，不過在這之后樓市還會重歸平靜。
限競房價格限定決定了它的對標(biāo)人群就是剛需客群以及剛改客群，這部分人群支付能力相當(dāng)有限。動輒三四百萬的首付對這部分人群壓力很大。價格的限定和產(chǎn)品的雷同，限競房從土地供應(yīng)開始就決定了它未來滯銷的命運。
目前北京房地產(chǎn)市場上，除了部分位置好、擁有稀缺資源以及產(chǎn)品受認(rèn)可的項目外，絕大部分限競房銷售狀況遠(yuǎn)低于企業(yè)預(yù)期。除了高企的庫存，限競房市場將進(jìn)入全行業(yè)虧損中。過去幾年北京增加的供應(yīng)量最主要體現(xiàn)在限競房方面。限競房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，部分區(qū)域入市超過3000套，這使得供大于求開始明顯出現(xiàn)。而在樓市成交平穩(wěn)的環(huán)境之下，購房者觀望態(tài)勢明顯。因此，限競房市場分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足2成。而且相比過去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限競房一次全部推出市場，導(dǎo)致開盤優(yōu)質(zhì)房源銷售后，后續(xù)房源去化非常慢。從價格看，限競房項目開始出現(xiàn)了明顯的價格調(diào)整，而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，已經(jīng)開始的價格戰(zhàn)肯定會升級。
已經(jīng)入市的限競房項目只有不足5個項目有可能盈利，其他大部分將虧損。從銷售周期看，基本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銷售預(yù)期。而且各種成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前預(yù)期。
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