在2018年，從立法機關到國務院政府工作報告，從財稅部門到統(tǒng)計機構，“房地產(chǎn)稅”在多個時間節(jié)點被反復提及，屢屢撥動市場敏感的神經(jīng)。
進入2019年，住建部對新修訂的《住宅項目規(guī)范》征求意見，提出住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易，隨即有部分機構和媒體將其解讀為為將來按面積征收和免征房地產(chǎn)稅做鋪路。
21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，《房地產(chǎn)稅法》目前已在起草和完善方案的過程中，但由于其改革涉面廣，各方爭議多，立法進程需要穩(wěn)步推進。
穩(wěn)步推進、仍存難題
盡管在中央層面被多次提及，但房地產(chǎn)稅被認為短時間內(nèi)難以落地實施。2018年初，恒大研究院副院長夏磊曾發(fā)表研報稱，個人住房房產(chǎn)稅推出需要具備6大前提條件。
夏磊所認為的6大條件，包括開展全國的住房普查、建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)、完成房地產(chǎn)稅改革（重新設置建設、交易、保有環(huán)節(jié)稅種稅賦，避免重復征稅等）、完成《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法清楚界定居民“基本住房標準”、完成修訂《稅收征管法》為依法治稅提供依據(jù)。
21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在為房地產(chǎn)稅打好落實基礎方面，2018年各項相關工作均處在加速推進階段。
在不動產(chǎn)登記領域，2018年6月，自然資源部宣布全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，這被認為標志著“增量”不動產(chǎn)登記體系進入到全面運行階段。近日，國稅總局又在文件中指出，強化與房地產(chǎn)管理部門協(xié)作，積極推進房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案信息、不動產(chǎn)登記信息共享，整合房地產(chǎn)交易、辦稅、辦證業(yè)務流程，推動實施跨部門業(yè)務聯(lián)辦，不動產(chǎn)“存量”登記，被認為也在加速。此外，已經(jīng)施行近四年的《不動產(chǎn)登記暫行條例》將升格，相關立法將抓緊啟動。
而對于全國住房普查，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴21世紀經(jīng)濟報道，自1984年以來，我國還沒有進行一次新的全國性住房普查，這是由于這項工程本身的復雜性所導致，但未來幾年內(nèi)應該也會推進。
在立法層面，2018年9月十三屆全國人大常委會將房地產(chǎn)稅法列入立法規(guī)劃第一類項目，即條件比較成熟，擬在十三屆全國人大常委會任期內(nèi)提請審議。
從法理角度而言，武漢大學法學院教授孟勤國曾向21世紀經(jīng)濟報道表示，房地產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)交易、持有等各個環(huán)節(jié)上，包括房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅在內(nèi)的多個稅種的非常寬泛的大概念。而被認為對樓市會有較大影響的，針對房屋持有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅（或稱物業(yè)稅），只是其中一個很小的環(huán)節(jié)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，房地產(chǎn)稅開征有很多門檻，最重要的自然是立法程序，其次就是作為基礎的不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記和房價的動態(tài)評估體系。其中，房價的動態(tài)評估體系仍然是房地產(chǎn)稅落地的一大技術難題。
如何征收意見不一
立法工作穩(wěn)步推進，房地產(chǎn)稅“會不會收”已經(jīng)基本無懸念，但“房地產(chǎn)稅怎么收”，則被認為還有很多討論的空間。
近日，民生證券發(fā)布報告稱，中央對于房地產(chǎn)稅“充分授權”和“因城施策”的表述，意味著中央對房地產(chǎn)稅的立法更多是解決這一稅種的法理問題，而在具體征收細則上會給地方政府充分的權限，使其能夠選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象等要素。
該報告認為，未來的房地產(chǎn)稅征收范圍的推進，大概率會采取從一線和熱點二線城市開始逐步擴大試點，三四線城市則設定較高的免征面積，少收或不收，同一城市從主城區(qū)向郊區(qū)逐步擴圍的模式。
而從我國目前已有的對個人住房征收房地產(chǎn)稅的試點來看，上海、重慶都是先從增量開始，重慶已經(jīng)逐漸開始擴大到存量，對獨棟商品住宅開始征收。上海按人均面積確定免征面積，而重慶則規(guī)定了單套房產(chǎn)的免征面積。
張大偉則表示，未來大概率是豁免人均面積，而不是套數(shù)。因為一旦按照家庭豁免首套，將難免導致家庭離異數(shù)量激增。他建議豁免一定額度的人均面積，超過面積部分需要按照評估值繳納房地產(chǎn)稅。
同時，多位受訪人士均向21世紀經(jīng)濟報道指出，從稅率的角度來看，初期針對個人征收的房地產(chǎn)稅稅率，會采取超額累進的形式，但整體稅率水平不會太高。（21世紀經(jīng)濟報道）
一、2019年1-2月房地產(chǎn)市場及調(diào)控政策回顧
銷售：銷售面積同比下降，一線城市及周邊都市圈表現(xiàn)較好
進入2019年1月以來，樣本30大中城市的房地產(chǎn)成交面積進一步下滑。整個30城成交面積同比下降11.22%，降幅創(chuàng)2018年4月以來的新高。分析其背后原因，
一方面2019年春節(jié)較2018年早，影響了1月末的成交。另一方面，往年常見的返鄉(xiāng)置業(yè)在2019年并未形成風潮。整體上30城的數(shù)據(jù)基本反映了大中城市的地產(chǎn)銷售狀況。
其中，一線城市表現(xiàn)略好，維持了同比4.87%的增速?？紤]到一線城市發(fā)展長期處于景氣狀態(tài)，且一線城市房產(chǎn)作為核心資產(chǎn)，附加價值高，在相比行業(yè)下行的周期里，維持了增長的態(tài)勢。二線城市1月則達到了29.01%的同比降幅，創(chuàng)2017年11月以來最大降幅。究其原因，大部分二線城市維持了對樓市供給需求的較嚴格調(diào)控，特別是限價和預售證限制，一定程度上抑制了房地產(chǎn)的成交。而2018年年度開始的“一城一策”“分類調(diào)控”以及諸多二線城市的邊際調(diào)控放松，也并未能在短時間內(nèi)立刻生效。相比之下，環(huán)一線都市圈的城市地產(chǎn)，受到一線城市人口、資本和產(chǎn)業(yè)資源外溢的影響，在2019年年初實現(xiàn)了18.84%的同比增速。都市圈房地產(chǎn)成交的景氣，與中山證券地產(chǎn)固收市場觀察2018年年報的觀點一致。未來幾大重點都市圈（環(huán)渤海、長三角、珠三角、成渝、中原等）的三四線城市，將會充分受益于核心大都市的經(jīng)濟輻射，保持地產(chǎn)市場成交的活躍。
土地：市場競爭弱化，一線城市維持供應增長
2019年初至今，各大城市土地供應進一步放緩，1月份100大樣本城市土地供應面積同比下降32.22%，降幅創(chuàng)2015年以來最大，說明各大中城市在2019年的供地意愿有所不足，疊加春節(jié)效應，造成了整體土地供給走低。與此同時，100大城市的土地成交總價也同比下降30.28%，土地成交均價幾乎維持不變，達到樓面價5344.47元/平方米。與同時期一線城市銷售活躍相對應，年初至今的一線城市土地供應同比上升22.48%，維持了較高的漲幅。這也客觀反映出在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期，一線城市可以維持較高的景氣度。
整體上看，從2018年年中開始，土地市場的競爭激烈度開始明顯下降，土地成交溢價率從年中的超過20%，逐漸下降至2019年年初的9%。在整體土地市場競爭放緩的背景下，原本企業(yè)間合作拿地的動機下降，且在土地的挑選上有了更大的空間。預計2018年下半年開始成交的土地，未來的投資回報率會相比2018年上半年有明顯增加。
通常，土地投資滯后于銷售增長，預期今年土地成交或?qū)⒕S持低位。部分上市公司公布的拿地情況也反映出，2019年1月土地拓展主要集中在一、二線城市。預期2019年，三線城市土地成交和溢價率將維持低位，一線城市與二線重點城市相對穩(wěn)定，或?qū)⒊蔀橥恋赝卣怪匦摹?/p>
政策：一城一策推進，三穩(wěn)成行業(yè)主旋律
2019年房地產(chǎn)從嚴調(diào)控，市場逐步回歸理性。正在陸續(xù)召開的地方兩會上，10多個省份的政府工作報告提出房地產(chǎn)調(diào)控以穩(wěn)為主，強調(diào)完善住房保障體系。此外，“一城一策”成為高頻詞。專家認為，這預示樓市調(diào)控靈活性增強。
從已召開的各地兩會看，今年調(diào)控以穩(wěn)為主，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展被提到前所未有的高度。去年年底，住建部在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上提出了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”要求，多地兩會也明確提出“三穩(wěn)”。
分地區(qū)來看，上海將加強房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房價保持總體穩(wěn)定；河南強調(diào)，“加強市場供需雙向調(diào)節(jié)，堅決遏制投機炒房，加強城市之間政策聯(lián)動和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期責任”；福建提出，“健全促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，切實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。
不少地方還明確了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目標、措施。陜西省提出，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有效防控房地產(chǎn)領域風險。四川省提出加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。深圳市強調(diào)，以更多經(jīng)濟手段構建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，加快住房制度改革配套政策落地，并推進住宅政策性金融機構改革試點。
由此我們可以發(fā)現(xiàn)，政策總基調(diào)沒有變，依然是‘穩(wěn)’。落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”要求，今年各地定位房地產(chǎn)市場不會離開這個主基調(diào)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的核心，就是要防止房價暴漲暴跌，“房住不炒”的定位沒有變。
2019年2月21日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》。（發(fā)改規(guī)劃【2019】328號）。意見中明確了都市圈的概念，即都市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心，以一小時通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)，促進中心城市與周邊城市（鎮(zhèn)）同城化發(fā)展為方向，更好的聚焦大城市的功能。
都市圈一方面是城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的產(chǎn)物，這是因為城鎮(zhèn)化的發(fā)展為大城市帶來了充分的人力資源，為大城市的進一步崛起和對周邊的輻射提拱了儲備；另一方面都市圈也為城市群的建設做準備。城市群的概念是，在一個特定的區(qū)域內(nèi)有相當數(shù)量不同規(guī)模不同類型的城市，依靠便捷的交通和發(fā)達的通信所形成的空間組織緊湊、聯(lián)系緊密高度集中的城市群體?？梢姸际腥κ浅鞘腥旱谋匾獥l件。
從城鎮(zhèn)化到都市圈再到城市群，各個城市的分工得到了進一步明確，發(fā)揮各自的比較優(yōu)勢，高效合作，在促進核心城市的快速發(fā)展的同時，也加速了外圍城市的影響力度。都市圈糾正了以往一味地限制大城市，鼓勵小城鎮(zhèn)建設的城市化道路。也緩解了大城市中心的資源及承載壓力，同時可以打破大城市自我循封閉式的發(fā)展形式，向更加開放、更加多元化、結構更趨向合理的體系轉(zhuǎn)變。以上海的都市圈人口變動為例，從2010年-2017年，城市核心人口增長64萬，同期外圍圈人口增長125萬，是城市核增量的近2倍。大城市人口外溢也在珠三角和京津冀等城市群得到了呈現(xiàn)。
截至2018年3月，共19個國家級城市群先后得到了國務院的批復，從2000年至2016年，前十大城市群中，除了成渝城市群和中原城市群，人都都呈現(xiàn)了凈流入狀態(tài)，共計增長7890萬人，共創(chuàng)造了496508億元的產(chǎn)出；2016年，該10大城市集群以14.7%的國土面積的產(chǎn)出57001.7億元的生產(chǎn)總值，占全國總GDP的76.6%。但是，與國際上其他大的城市集群（美國東北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、歐洲西北部城市群等）相比，我國城市群的經(jīng)濟發(fā)展水平和功能上仍有很大差距。
2019年2月18日，國務院正式發(fā)布了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，并要求各地區(qū)各部門結合實際認真貫徹落實?；浉郯拇鬄硡^(qū)包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市（以下稱珠三角九市），總面積5.6萬平方公里，2017年末總?cè)丝诩s7000萬人，是我國開放程度最高、經(jīng)濟活力最強的區(qū)域之一。豐富的土地資源，龐大的人口規(guī)模，為在國家發(fā)展，打造粵港澳大灣區(qū)，建設世界級城市群打下了良好的基礎
粵港澳大灣區(qū)城市各有特點，香港、深圳、澳門、珠海、廣州形成了一個三角形，是粵港澳大灣區(qū)的中心城市，其他城市是外圍城市，各城市因地制宜，發(fā)揮在大灣區(qū)都市圈的功能。根據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，中心城市土地開發(fā)強度高，東莞、深圳的城市建設用地面積比重都超過了40%，遠遠超過了國際警戒線；相比較而言，江門、惠州、肇慶尚有一定的土地開發(fā)空間，加上行政劃區(qū)面積廣闊，適宜承接產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和人口的流入。
對于市場敏感的房企早已看準了灣區(qū)的發(fā)展契機，加大了排兵布陣，特別一些本土房企如世榮兆業(yè)、華聯(lián)控股、龍光地產(chǎn)、時代中國、等依托地域先發(fā)優(yōu)勢，增加了大灣區(qū)的布局，土儲占比分別為96%、80%、61%和59%，此外一部分房企雖然之前沒有布局該地區(qū)，但近期頻頻深耕城市核心位置，如新力地產(chǎn)等。隨著粵港澳大灣區(qū)的落地，房企優(yōu)勢在大灣區(qū)將進一步被凸顯。
企業(yè)：高基數(shù)下去化回落，拿地呈現(xiàn)兩極分化
2019年1月百強銷售面積和金額增速雙雙放緩，TOP10同比降幅更為明顯，1月銷售金額同比-14.9%，銷售面積同比下降27.5%，TOP3企業(yè)銷售金額同比降幅接近30%，而銷售面積同比下降接近40%。而重點企業(yè)的銷售均價基本都有所回升，TOP10企業(yè)銷售均價達到13990元/平方米，同比上升17.4%。
我們認為百強房企尤其TOP10房企增速回落的原因在于，受限2017年的銷售存余疊加2018年1月的高熱度帶來的去年1月高基數(shù)，碧桂園、萬科、恒大1月銷售更是皆超過600億的歷史高位。高基數(shù)的背景下，疊加今年春節(jié)較早，進一步加劇了企業(yè)銷售增速的下滑。其次，2018年底房企普遍加快新開工和推盤沖量，導致2019年1月可售資源相對減弱。另外，去年1月去化率為周期較高位置，而去年三季度以來去化率明顯回落。綜合以上原因，企業(yè)在高基數(shù)背景下去化回落銷售增速下降，也是符合市場預期的。
進入2019年以來，企業(yè)拿地呈現(xiàn)出非常明顯的兩極分化趨勢。整體上看，重點的央企國企和行業(yè)龍頭企業(yè)，比如萬科、恒大、華潤置地、融創(chuàng)中國、新城控股在1月至今拿地的權益規(guī)劃建筑面積同比增速都在100%以上。而第二梯隊的地產(chǎn)企業(yè)，則保持了相對謹慎的拿地態(tài)度。結合前文分析，整體上土地市場的競爭激烈程度有所下降，企業(yè)在投資拓展的過程中，會有更多選擇空間。重點央企國企和行業(yè)龍頭，則對行業(yè)走向做出積極判斷，在拿地決策上更加積極。疊加大部分第二梯隊企業(yè)的存量貨值相對充裕，導致整體上地產(chǎn)企業(yè)的拿地決策呈現(xiàn)明顯的分化。
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