養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀研究專題(六)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老&養(yǎng)老地產(chǎn)之總覽篇：相輔相成 優(yōu)化“專業(yè)支撐”作用

平安觀點(diǎn)：

養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)是養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)的重要部分，上游與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)金融相關(guān)、下游與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)有機(jī)結(jié)合、密不可分。因此，本文重點(diǎn)聚焦于與養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)密切相關(guān)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)和養(yǎng)老社區(qū)的相關(guān)研究。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)，多元供給體系不斷完善。本文梳理了我國機(jī)構(gòu)養(yǎng)老政策的演變，從“十五”期間的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)建設(shè)，到“十四五”期間強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老事業(yè)與產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建居家社區(qū)機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系，政策支持機(jī)構(gòu)養(yǎng)老從公辦公營到多元方式發(fā)展。

從機(jī)構(gòu)養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀來看，數(shù)據(jù)顯示，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量和床位持續(xù)增長，但床位利用率整體有所下降，反映出盡管機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不斷發(fā)展但社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展速度更快。不同類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在服務(wù)體系中各有定位，主要指標(biāo)差距較大，但均充分發(fā)揮了在養(yǎng)老服務(wù)體系中的獨(dú)特作用。其中，社會(huì)福利院和農(nóng)村特困人員救助供養(yǎng)機(jī)構(gòu)屬于兜底保障型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，主要面向失能和特困人群；其他各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)包括普惠支持型和完全市場型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)兩類，收取一定費(fèi)用，以自費(fèi)人員為主、自理能力較均衡。

養(yǎng)老地產(chǎn)參與者多元，運(yùn)營和盈利模式多樣。

1）四類社會(huì)資本參與者各有所長，險(xiǎn)企更具綜合優(yōu)勢。養(yǎng)老地產(chǎn)參與者呈現(xiàn)多元化特征，包括政府和房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司、專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營公司等多元社會(huì)資本。其中，保險(xiǎn)公司憑借資金、客戶和資源優(yōu)勢，成為養(yǎng)老社區(qū)投資的主力，通過“保險(xiǎn)產(chǎn)品+養(yǎng)老社區(qū)”模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。

房地產(chǎn)公司則在養(yǎng)老設(shè)施開發(fā)上具有土地和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢。養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營公司則專注于服務(wù)供給和運(yùn)營管理。

2）運(yùn)營模式以重資產(chǎn)為主，輕資產(chǎn)為輔。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營模式主要分為重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)和輕重結(jié)合三類。重資產(chǎn)模式適合資金實(shí)力雄厚的參與者，如險(xiǎn)企和房企，通過獨(dú)立開發(fā)或合作開發(fā)實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定收益。輕資產(chǎn)模式則通過租賃物業(yè)或委托管理等方式，降低資金壓力，適合中小險(xiǎn)企和養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營公司。輕重結(jié)合模式則兼顧兩者優(yōu)勢，易于擴(kuò)大服務(wù)覆蓋面。

3）盈利模式圍繞租售展開，以對外出租為主。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要通過直接銷售、對外出租或租售結(jié)合三種實(shí)現(xiàn)盈利。直接銷售模式能夠快速回籠資金，但難以保證長期服務(wù)品質(zhì)，早期地產(chǎn)公司大多采用這種模式；對外出租模式則通過長期穩(wěn)定的租金和服務(wù)費(fèi)獲取收益，如“泰康之家”等險(xiǎn)企CCRC養(yǎng)老社區(qū)；租售結(jié)合模式則兼具兩者優(yōu)勢，如萬科隨園嘉樹項(xiàng)目。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）人口老齡化加速發(fā)展，居民養(yǎng)老財(cái)富積累緩慢。2）居民養(yǎng)老資產(chǎn)儲(chǔ)備不足、養(yǎng)老消費(fèi)支出有限，影響?zhàn)B老服務(wù)需求和養(yǎng)老用品購買需求釋放和產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度3）政策落地不及預(yù)期、養(yǎng)老實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)率不及預(yù)期。

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