證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點點評：引入增量資金 盤活存量資產(chǎn)

事件描述

2023 年2 月20 日晚，證監(jiān)會宣布啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，基金業(yè)協(xié)會隨即發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》，對具體備案要求做了細化。

事件評論

“第三支箭”的推進落地，投資范圍擴容至存量商品住宅項目為最大亮點。去年11 月底證監(jiān)會調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)五項股權(quán)融資措施（即“第三支箭”）就曾提及：“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式”。本次政策為“第三支箭”的后續(xù)推進與落地，在實操層面，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策，在促進不動產(chǎn)市場盤活存量的同時也嚴控風(fēng)險。本次試點最大的亮點在于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍，從之前的保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域擴大至存量商品住宅與市場化租賃住房；2017 年2 月《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4 號》曾暫停16 個熱點城市普通住宅項目備案，此次試點相當(dāng)于恢復(fù)房企住宅領(lǐng)域的私募基金渠道融資。此外，試點對推進防風(fēng)險與保交樓等方面也有裨益，但在市場化原則和收益率約束背景下，投向或仍傾向具備變現(xiàn)和盈利能力的好項目。

項目/管理人/投資人等門檻有所提高，但在投資股債比和擴募層面有所放松。項目介入時點后移，投資存量商品住宅項目需要五證齊全；管理人需專業(yè)且獨立，在股權(quán)、治理結(jié)構(gòu)、管理經(jīng)驗、人員配置等方面提出較高要求，且明確主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方；投資人門檻較高，投資者首輪實繳出資不低于1000 萬，且以機構(gòu)投資者為主，自然人投資者合計出資額不得超過基金實繳金額的20%，鼓勵境外投資者以QFLP 方式參與投資；允許為被投企業(yè)提供借款或擔(dān)保但存在限制條件，如存在自然人投資者的基金需持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，全部為機構(gòu)投資者的基金，也可以選擇持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離；放寬股債比限制，《指引》對基金向被投企業(yè)的股權(quán)出資金額有明確規(guī)定，如存在自然人投資者則不得低于對被投企業(yè)總出資金額的三分之一，如全部為機構(gòu)投資者則可由基金合同約定，即股債比可達1:2 以上（之前要求私募基金向被投企業(yè)借款余額不得超過實繳金額的20%），投資方式更為靈活的同時，也可強化產(chǎn)品的稅收優(yōu)勢；杠桿上限維持2X，不動產(chǎn)私募投資基金總資產(chǎn)不得超過凈資產(chǎn)的200%（之前規(guī)定資管類私募產(chǎn)品的總資產(chǎn)不得超過該產(chǎn)品凈資產(chǎn)的200%）；符合條件可擴募，本次《指引》明確滿足條件的基金可以擴募（之前私募股權(quán)投資基金和私募資產(chǎn)配置基金要求封閉運作，可有條件追加投資）。

引入增量資金，盤活存量資產(chǎn)，短期是紓困和規(guī)范，長期是優(yōu)質(zhì)物業(yè)的再定價。不動產(chǎn)私募投資基金試點的推進，一方面有助于引入增量資金盤活存量資產(chǎn)，尤其是放開存量住宅項目，對防風(fēng)險和保交樓有一定積極意義，另一方面也為后續(xù)公募REITs 擴容儲備項目和經(jīng)驗，是對優(yōu)質(zhì)存量物業(yè)的再定價，長期利好擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的綜合型開發(fā)商。

風(fēng)險提示

1、不動產(chǎn)私募投資基金試點推進速度低于預(yù)期；2、短期仍面臨其他融資渠道的替代和競爭。

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轉(zhuǎn)自長江證券股份有限公司 研究員：劉義/袁佳楠