趨勢研判！2025年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程、產(chǎn)業(yè)鏈、投資規(guī)模、競爭格局及發(fā)展趨勢分析：工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域差異明顯，中西部發(fā)展滯后但潛力巨大[圖]

內(nèi)容概況：工業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場的重要分支，在國民經(jīng)濟發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色。近年來，隨著全球制造業(yè)的轉(zhuǎn)移、新興產(chǎn)業(yè)的崛起以及電商物流行業(yè)的蓬勃發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)市場迎來了前所未有的發(fā)展機遇。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，由于產(chǎn)業(yè)集聚效應明顯，企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)的需求更為旺盛，市場規(guī)模也相對較大。像長三角、珠三角等地區(qū)，憑借其優(yōu)越的地理位置和完善的產(chǎn)業(yè)配套，吸引了大量的制造業(yè)企業(yè)入駐，工業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。此外，城市化進程的加快也為工業(yè)地產(chǎn)市場帶來了新的機遇。城市的擴張使得原本位于城市邊緣的工業(yè)區(qū)域逐漸被納入城市發(fā)展的范疇，工業(yè)地產(chǎn)的價值也隨之提升。數(shù)據(jù)顯示，2024年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模約為29620億元。

相關上市企業(yè)：海泰發(fā)展（600082）、張江高科（600895）、南京高科（600064）、蘇州高新（600736）、建發(fā)股份（600153）、空港股份（600463）、大悅城（000031）、陸家嘴（600663）、保利發(fā)展（600048）、萬科A（000002）、招商蛇口（001979）、華夏幸福（600340）、上海臨港（600848）、外高橋（600648）、浦東金橋（600639）、中新集團（601512）、市北高新（600604）等。

相關企業(yè)：萬通投資控股股份有限公司、廣州工業(yè)投資控股集團有限公司等。

關鍵詞：工業(yè)地產(chǎn)、投資規(guī)模、工業(yè)用地、成交面積、成交金額、成交均價、競爭格局

一、工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概述

傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地及該類土地上的建筑物和附屬物，是區(qū)別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地。在新經(jīng)濟、新型工業(yè)化背景下，工業(yè)地產(chǎn)是指以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。我國工業(yè)地產(chǎn)主要分為物流倉儲、工業(yè)廠房和工業(yè)研發(fā)樓宇。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的土地批租期限為50年。工業(yè)地產(chǎn)的盈利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供場所，能夠維持工業(yè)領域的正常發(fā)展，主要涉及開發(fā)商和運營商的利益。一般情況下，開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤；而運營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務賺取租金收入和管理費，小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤，是出租獲取租金回報。

工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要包括工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式、主體企業(yè)引導模式和綜合運作模式。其中，目前我國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，其運作主體一般是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會下設的開發(fā)公司。

二、工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

工業(yè)地產(chǎn)作為城市眾多產(chǎn)業(yè)的空間物質(zhì)載體，自我國改革開放以來，它的發(fā)展經(jīng)歷了數(shù)量上的快速增長至膨脹和質(zhì)量上的起步到整合升級等不同發(fā)展階段。分別為1979-1984年的萌芽期、1984-2003年的黃金發(fā)展期、2003-2006年的調(diào)整期、2006-2017年的轉(zhuǎn)型升級期和2017年至今的持續(xù)發(fā)展發(fā)展期。在萌芽期，我國以出口特區(qū)為先導，開創(chuàng)了工業(yè)園區(qū)的雛形。這一階段主要依托“三來一補”模式，承接港澳臺和日韓的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎。進入調(diào)整期，政策收緊推動行業(yè)進入規(guī)范化軌道，園區(qū)管理權限趨于集中，形成了多元化的管理體系，包括政府主導、企業(yè)主導以及政企協(xié)同等模式。轉(zhuǎn)型升級期特征鮮明：市場力量顯著增強，PPP模式逐漸普及，管理方式由粗放轉(zhuǎn)向精細。特別是2012年后，產(chǎn)城融合理念興起，推動行業(yè)實現(xiàn)從規(guī)模擴張到質(zhì)量提升的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2017年以來，在房地產(chǎn)調(diào)控與新基建浪潮的雙重影響下，工業(yè)地產(chǎn)肩負起推動產(chǎn)業(yè)升級、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重任，展現(xiàn)出新的發(fā)展活力。

三、工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游環(huán)節(jié)主要包括土地獲取、規(guī)劃設計和基礎設施建設等。在這一階段，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要與地方政府、金融機構以及各類工程咨詢和原材料供應商進行合作，確保土地的供應、融資的到位以及規(guī)劃設計的實施。同時，基礎設施建設如道路、水電等也是上游環(huán)節(jié)的重要組成部分。中游環(huán)節(jié)則主要是工業(yè)廠房的建設和裝修。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會根據(jù)前期規(guī)劃和設計，組織施工隊伍進行廠房的建設，包括建筑材料的采購、施工進度的管理以及工程質(zhì)量的監(jiān)控等。此外，一些企業(yè)還會提供定制化的裝修服務，以滿足不同工業(yè)企業(yè)的需求。下游環(huán)節(jié)則涉及到工業(yè)地產(chǎn)的銷售和運營管理。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將建成的工業(yè)廠房推向市場，通過銷售或租賃的方式實現(xiàn)資金的回籠。同時，運營管理也是下游環(huán)節(jié)的重要一環(huán)，包括物業(yè)管理、設施維護、安全管理等方面，以確保工業(yè)廠房的正常使用和運營。在產(chǎn)業(yè)鏈上下游的各個環(huán)節(jié)中，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是核心，需要協(xié)調(diào)各方資源，確保項目的順利進行。同時，各個環(huán)節(jié)之間也存在著緊密的合作關系，共同推動工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

相關報告：智研咨詢發(fā)布的《中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及投資前景展望報告》

四、工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、工業(yè)用地成交面積及成交金額

我國工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從冷到熱，從無序到逐漸規(guī)范的過程。隨著國家政策的頻頻頒布，及打造制造業(yè)強國進程的推進，市場對工業(yè)地產(chǎn)的需求正逐年增加，再加上相對于其他方面，工業(yè)地產(chǎn)自身具有較高的投資回報，進而使工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展充滿了機遇。自2022年工業(yè)用地成交量攀升至歷史新高以來，2024年全國工業(yè)用地市場迎來了較大的調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國招拍掛市場中，工業(yè)用地成交總面積縮減至12億方，同比下降16.47%。成交金額為4503億元，同比下降11.59%。一方面，全球經(jīng)濟不確定性加劇了企業(yè)投資謹慎度，傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級壓力抑制了新用地需求。另一方面，高新技術產(chǎn)業(yè)更青睞集約化用地模式，改變了整體需求結(jié)構，導致工業(yè)地產(chǎn)成交面積下降。未來，在經(jīng)濟結(jié)構深度調(diào)整的背景下，工業(yè)用地需求短期內(nèi)仍將維持調(diào)整態(tài)勢。

2、工業(yè)用地成交均價

近年來，國內(nèi)工業(yè)用地成交均價整體呈現(xiàn)增長態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2024年中國工業(yè)地產(chǎn)成交均價為375.25元/平方米，同比增長5.84%。目前，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)，而國內(nèi)幾大重點經(jīng)濟區(qū)域中，由于發(fā)展時間、區(qū)域經(jīng)濟等各不相同，使得工業(yè)地產(chǎn)在各地的發(fā)展存在差異。這些區(qū)域包括珠三角地區(qū)的廣東、深圳、珠海，長三角地區(qū)的上海、江蘇、浙江，環(huán)渤海地區(qū)的北京、天津、河北、遼寧、山東，中部地區(qū)的湖南、湖北、河南、安徽、江西以及西部地區(qū)的四川、云南、貴州、重慶、陜西、甘肅、青海等我國內(nèi)陸省市。

3、工業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模

工業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場的重要分支，在國民經(jīng)濟發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色。近年來，隨著全球制造業(yè)的轉(zhuǎn)移、新興產(chǎn)業(yè)的崛起以及電商物流行業(yè)的蓬勃發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)市場迎來了前所未有的發(fā)展機遇。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，由于產(chǎn)業(yè)集聚效應明顯，企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)的需求更為旺盛，市場規(guī)模也相對較大。像長三角、珠三角等地區(qū)，憑借其優(yōu)越的地理位置和完善的產(chǎn)業(yè)配套，吸引了大量的制造業(yè)企業(yè)入駐，工業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。此外，城市化進程的加快也為工業(yè)地產(chǎn)市場帶來了新的機遇。城市的擴張使得原本位于城市邊緣的工業(yè)區(qū)域逐漸被納入城市發(fā)展的范疇，工業(yè)地產(chǎn)的價值也隨之提升。數(shù)據(jù)顯示，2024年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模約為29620億元。

4、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分布

中國工業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的東強西弱格局。東部沿海地區(qū)作為經(jīng)濟發(fā)展較快的區(qū)域，工業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展相對成熟，需求量較大。而中西部地區(qū)隨著基礎設施建設和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的推進，工業(yè)地產(chǎn)市場也展現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。未來，隨著國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，中西部地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)市場有望迎來快速發(fā)展期。

五、工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)格局和重點企業(yè)分析

當前中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出明顯的梯隊化競爭格局，主要企業(yè)根據(jù)營收規(guī)模劃分為三大梯隊。第一梯隊由營收超過100億元的行業(yè)龍頭企業(yè)組成，包括保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、健發(fā)股份、大悅城和陸家嘴等知名企業(yè)，這些企業(yè)在資金實力、品牌影響力和項目規(guī)模上占據(jù)顯著優(yōu)勢，主導著全國性工業(yè)地產(chǎn)市場的開發(fā)與運營。第二梯隊企業(yè)營收介于10億元至100億元之間，包括上海臨港、外高橋、浦東金橋、中新集團、市北高新、張江高科、南京高科和蘇州高新等，這些企業(yè)多為區(qū)域性行業(yè)領導者，在特定城市或經(jīng)濟帶擁有較強的市場滲透力和資源整合能力。第三梯隊則由營收不足10億元的中小型企業(yè)構成，包括海泰發(fā)展、空港股份、萬通控股和廣州工控等，其業(yè)務范圍相對有限，主要聚焦于本地市場或細分領域的開發(fā)。

1、萬科企業(yè)股份有限公司

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，成為國內(nèi)領先的房地產(chǎn)公司，目前主營業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務。2014年，萬科將公司的“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”。在2018年將這一定位進一步迭代升級為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，并具體細化為四個角色：美好生活場景師，實體經(jīng)濟生力軍，創(chuàng)新探索試驗田，和諧生態(tài)建設者。在不斷發(fā)展的過程中，萬科始終聚焦好產(chǎn)品好服務，如今正在向著“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”的目標邁進。2017年，深圳地鐵集團成為本集團第一大股東，始終支持萬科的混合所有制結(jié)構，支持萬科城鄉(xiāng)建設與生活服務商戰(zhàn)略和事業(yè)合伙人機制，支持萬科管理團隊按照既定戰(zhàn)略目標，實施運營和管理，支持深化“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式。數(shù)據(jù)顯示，2024年萬科A房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務收入為3010億元。

2、招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司

招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司以開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營、物業(yè)服務三大核心業(yè)務為支柱，著力構建“租購并舉、輕重結(jié)合”的業(yè)務結(jié)構，推動高質(zhì)量發(fā)展，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。其中，開發(fā)業(yè)務主營以住宅為主的可售型商品房的開發(fā)與銷售，此外還包括代建業(yè)務；資產(chǎn)運營業(yè)務包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店等持有物業(yè)運營與資產(chǎn)管理以及會展和郵輪業(yè)務；物業(yè)服務業(yè)務包括基礎物業(yè)管理、平臺增值服務及專業(yè)增值服務等。公司堅持區(qū)域聚焦、城市深耕、以銷定投、精挑細選的投資策略，資源投放聚焦強心城市。2024年，公司累計獲取26宗地塊，總計容建面約225萬平方米，總地價約486億元，公司需支付地價約為335億元。2024年，公司在“核心10城”的投資金額占比分別達90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的59%。從經(jīng)營情況來看，2024年招商蛇口開發(fā)業(yè)務營業(yè)收入為1564億元，同比增長1.56%。

六、工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

1、價格優(yōu)勢明顯，未來有上升空間

從全球視野來看，工業(yè)地產(chǎn)是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)地產(chǎn)租金低于寫字樓與商業(yè)零售。與國際標準比較，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的租金低于國際上成熟市場租金。同時工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)日益市場化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源有限性將日趨明顯，工業(yè)用地價格上漲不可避免。因此，未來國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的租金擁有很大的上升空間。

2、更廣闊的升值潛力與投資價值，將持續(xù)開發(fā)

首先，工業(yè)地產(chǎn)具有其他物業(yè)所不具備的天然優(yōu)勢。尤其在投資回報率方面，工業(yè)廠房的租金回報率遠遠高過住宅和寫字樓。國家“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要中提出“十四五”時期城鎮(zhèn)化率要提高到65%，在2035年要達到75%、2050年達到80%。隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，帶動工業(yè)進一步發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)“井噴”，投資回報率將進一步提高。因為從投資角度來看，工業(yè)地產(chǎn)具有超越地理空間的聚集與輻射功能，為城市形象突出的代表之一，是具有沖擊力的整體城市地標，能促進區(qū)域價值呈幾何式增值，從而帶動城市增值。

3、更緊湊的供求關系，工業(yè)地產(chǎn)需求不斷上升

當前中國工業(yè)物業(yè)地產(chǎn)需求不斷上升，但國內(nèi)供應短缺，尤其近幾年物流行業(yè)的飛速發(fā)展，造成物業(yè)存儲倉庫嚴重供應短缺。中國目前倉庫面積數(shù)量仍然無法滿足需求。伴隨產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境利好，悄然推高了工業(yè)地產(chǎn)的投資熱度。隨著“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的熱潮，工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正逐步顯現(xiàn)。

4、新興產(chǎn)業(yè)興起，工業(yè)地產(chǎn)土地利用效率提升

新興產(chǎn)業(yè)是工業(yè)地產(chǎn)領域的寵兒，也是工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的核心。新興產(chǎn)業(yè)有半導體、大數(shù)據(jù)、碳基新材料、光電、特種金屬材料、先進軌道交通裝備、煤機智能制造裝備、節(jié)能環(huán)保、光伏、智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車、通用航空、現(xiàn)代醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)，具有高附加值、高土地利用效率的特點，新興的產(chǎn)業(yè)會獲得產(chǎn)業(yè)園區(qū)的青睞，預計未來會形成一批以新興產(chǎn)業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)集群。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（www.anotherchristian.com）發(fā)布的《中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及投資前景展望報告》。智研咨詢是中國領先產(chǎn)業(yè)咨詢機構，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。