樓市2021：房地產(chǎn)金融長效機制落地，一城一策更加精細化

    盡管2020年全國樓市宏觀數(shù)據(jù)還未發(fā)布，但過去一年，即便有疫情沖擊，商品房市場表現(xiàn)遠遠超出預期。去年上半年，全國商品房銷售面積同比仍下降8.4%，但1-10月份首次轉正為0.03%，1-11月增幅進一步擴大至1.3%。銷售額方面，近年來都市圈發(fā)展紅火，新房市場向東中部房價相對高的區(qū)域集中，新房銷售額在去年1-8月轉為正增長，全年增速接近兩位數(shù)。由此推斷，2020年全國商品房銷售面積、銷售金額將再創(chuàng)歷史新高。

    全國商品房市場超預期表現(xiàn)，首要推動力就是疫情后各地積極在供給端紓困(降低土拍門檻、預售條件等)、需求端“因城施策”，人才政策積極、落戶門檻降低，加上貨幣寬松帶動按揭利率下降，驅動了需求端回升。

    2020年的調控政策，以7月24日房地產(chǎn)工作座談會為“分水嶺”，上半年“一城一策”更加靈活，需求端政策松動主要集中在人才和落戶新政上，契合2020年新型城鎮(zhèn)化對于降低落戶門檻的任務。下半年，熱點城市相繼收緊政策，杭州、東莞、寧波、深圳等房價漲幅過快的城市先后祭出調控，表現(xiàn)在限購限貸升級、限售年限增加、土地市場增設限競條件等。

    去年，商品房市場明顯回升，與金融條件密切相關。上半年，央行三度“降準”釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。金融條件寬松疊加利率下降，2020年居民杠桿率有所上升。根據(jù)社科院國家資產(chǎn)負債表研究中心的統(tǒng)計，前三季度居民部門杠桿率上升5.6個百分點，由2019年末的55.8%上升到61.4%。

    2020年8月份開始，基于補齊房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策框架，樓市政策開始轉向加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制，即從資產(chǎn)端和資金端“雙管齊下”，堵住資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的渠道——對開發(fā)商融資開啟“三道紅線”管控，按照剔除預收款后的資產(chǎn)負債率是否大于70%，凈負債率是否大于100%，現(xiàn)金短債比是否小于1倍等“三道紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%;對銀行資金實施房貸集中度管理，對銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款采取占比“雙管控”，越大型的銀行，高限越高，比如工農(nóng)中建交郵儲地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比，最高限為40%和32.5%，中型股份行占比為27.5%和20%，城商行和縣域銀行占比限制很嚴。

    基于系統(tǒng)性風險防范，2018年央行工作會議就首次提出了“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”。事實上，控制資金投向地產(chǎn)，這是2016年以來地產(chǎn)金融長效機制的目標之一。2017年“去杠桿”以來，新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比一直下降，從2016年的45%下降到今年前三季度的27%。隨著“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在2021年開始實施，房地產(chǎn)杠桿率將得到控制。這有助于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標。由此，過往經(jīng)常出現(xiàn)的房價暴漲、樓市周期波動也將大為緩解。

    不過，隨著都市圈“增長極”戰(zhàn)略推進，人口向都市圈遷徙，樓市將進一步分化。2020年以來，盡管各地政策相對寬松，貨幣環(huán)境友好，但對大環(huán)境更敏感的熱點樓市回暖更明顯。而內(nèi)地部分省會城市、大城市二手房價格開始下跌。由于棚改和去庫存紅利退出，前期新增供應開始轉化為海量二手房掛牌，而人口和產(chǎn)業(yè)基礎并未得到有效夯實，樓市短期下行有必然性。

    展望2021年，根據(jù)近期一系列重要會議的相關指示，在保持調控連續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎上，2021年房地產(chǎn)“一城一策”將更加精細化，政策也將趨于分化、高頻化。2021年，貨幣政策逐步向常態(tài)回歸，但不會急轉彎，熱點城市的房價、地價、輿論的任何異動，將迅速觸發(fā)調控。同時，類似哈爾濱穩(wěn)定樓市的新政(鼓勵打折促銷、加大公積金買房支持力度)，或將在更多內(nèi)地城市出現(xiàn)。只要“一城一策”落實得好，城市間此升彼落的走勢，將有助于全國商品房市場保持總體穩(wěn)定。在樓市穩(wěn)定的同時，住房政策的重心開始轉向保障性租賃住房和長租房市場，讓新市民住得健康安心，助推我國“雙循環(huán)”增長格局。