房地產(chǎn)行業(yè)：地產(chǎn)政策目標拆解和趨勢分析

    我們用一篇專題報告，拆解房地產(chǎn)調(diào)控政策目標，研判未來政策演變。我們相信，始終堅持房住不炒的總綱確實可以推動中國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    我們將房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標，拆解為四個不同的方面。政策的底層目標包括，1、持續(xù)維持房屋飽和供給，保持主要城市租金可負擔；2、多管齊下多元供給，緩解財產(chǎn)增值權(quán)代際分配不均。3、因城施策，避免形成房價下跌和城市吸引力不足的逆向循環(huán)，避免持續(xù)拉大區(qū)域差距；4、避免房地產(chǎn)相關(guān)的金融市場風險。

    政策趨勢之一：從調(diào)節(jié)供求到調(diào)節(jié)價格。我們透過大量具體的政策，分析政策共性演變趨勢。傳統(tǒng)調(diào)節(jié)供求的做法，在二手房為主的時代更顯無效。限價政策有避免地價沸騰，避免產(chǎn)品過分高端等積極作用，但也需要一系列補丁式政策配合。深圳等城市開始推廣二手房參考價，有效避免了市場過熱。

    政策趨勢之二：從重視資金流，到兼顧信息流。歷史上，資金流（企業(yè)融資、按揭融資）是政策作用的主要領(lǐng)域。移動互聯(lián)時代，房價的過快上漲是資金流和信息流共同作用的結(jié)果，政策將持續(xù)致力于穩(wěn)預期，而穩(wěn)預期也包括建設(shè)性和限制性的手段。

    政策趨勢之三：從全國吃藥到精準施策。全國性政策以三道紅線、貸款集中度管理、土地集中供給來推進供給側(cè)改革；地方則根據(jù)具體情況出臺調(diào)控措施。

    政策趨勢之四：從周期搖擺，走向理性堅定。我們認為，歷史上房地產(chǎn)政策的最大缺陷并非手段和方向，而是波動和周期。我們相信，如今房住不炒，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，表態(tài)更為堅定，事實上有可能取得更令人滿意的結(jié)果。

    風險提示：部分企業(yè)缺乏核心競爭力，未來資產(chǎn)負債表爆雷的風險。