房地產行業(yè)：三季度業(yè)績迎來改善 降杠桿初見成效

    利潤表：板塊前三季度營收、歸母凈利潤增速較H1 明顯改善，整體費用水平控制良好，長期利潤率水平將迎來改善。2020 年前三季度房地產行業(yè)總營業(yè)收入為15,609.10 億元，增速為6.65%，較20H1+4.81pct；實現(xiàn)歸母凈利潤1,191.47 億元，增速為-15.92%，較20H1+5.9pct。三季度增速較二季度明顯改善，企業(yè)盈利正在逐步修復；整體三費率為10.18%，同比-0.49pct，行業(yè)費用控制水平良好；2020 Q1-Q3 銷售毛利率為27.25%，同比-4.21pct，較20H1-1.03pct；實現(xiàn)銷售凈利率10.12%，同比-1.75pct，較20H1-0.58pct。我們認為短期內行業(yè)利潤率水平仍有下行壓力，但長期來看隨著融資新規(guī)的逐步滲透，疊加多元化業(yè)務的發(fā)展將帶來新的業(yè)績增長點，未來行業(yè)的利潤率水平將筑底回升，迎來改善。

    資產負債表：預收賬款增速放緩，行業(yè)杠桿率有望繼續(xù)下降。截至三季度末預收賬款為35,371.96 億元，同比增長8.62%，增速較去年同期-11.65pct，覆蓋2019 年全年營收的1.4 倍，房企未來業(yè)績仍有保障。截至2020 年三季度末，行業(yè)凈負債率為136.20%，同比-5.06pct，較20H1-3.23pct ； 資產負債率為79.63% ， 同比-0.66pct ， 較20H1+0.07pct。三季度行業(yè)杠桿下降明顯，在“三條紅線”的融資監(jiān)管下，房企開始積極降低杠桿水平，預計年末行業(yè)杠桿率還將迎來更大幅度的下降。

    現(xiàn)金流量表：銷售強韌性對現(xiàn)金流形成支撐。前三季度銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金達20,976.16 億元，同比下降1.64%，較20H1+10.44pct。2020Q1-Q3 現(xiàn)金流凈額為188.95 億元，表現(xiàn)為現(xiàn)金凈流入，流入額同比增加124.81%，主要由強銷售帶動。

    細分子行業(yè)來看，業(yè)績方面，住宅開發(fā)穩(wěn)中有降，物業(yè)管理價值凸顯，商業(yè)地產回暖、房屋經紀迎來機會；杠桿率方面，住宅開發(fā)、商業(yè)以及園區(qū)降杠桿初現(xiàn)成效，“三線”均未踩房企數(shù)量增加；盈利能力方面，住宅開發(fā)盈利能力下降，物業(yè)管理及房屋經紀利潤率水平逐步抬升。

    投資建議：行業(yè)銷售的韌性較強，政策總體保持穩(wěn)定，物業(yè)管理子行業(yè)迎來政策利好，為其高速發(fā)展再添助力。房地產行業(yè)估值倉位雙筑底，兼具安全邊際和上漲空間。我們看好地產板塊四季度的表現(xiàn)，建議關注：1）低估值、高股息的優(yōu)質住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A、保利地產、金地集團；2）銷售提速、彈性較大的優(yōu)質成長型個股：陽光城、金科股份、中南建設；3）房產經紀服務相關標的：

    我愛我家；4）物業(yè)管理龍頭：招商積余

    風險提示：經濟及行業(yè)的下行壓力；政策調控具有不確定性