30城剛需購房者：天津的年齡最大 居住負(fù)擔(dān)高 房價收入比為13.3[圖]

    “當(dāng)時的價格是2.2萬元/平方米，總價大概是200萬元。”2013年，田萌婕28歲那年，她在北京購置了人生第一套房子，89平方米，這是北京一個典型的剛需購房故事。

    10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購房報(bào)告》，描述了當(dāng)下剛需客們的眾生相。報(bào)告顯示，樣本30城平均剛需購房年齡為33.2歲，其中天津最大，為37.5歲。

    “我只能說，感謝我的父母吧，不是他們我根本沒有能力在北京買這套房子。”田萌婕說，“我買房子的時候，周圍還是一片建設(shè)工地，到處都是土堆，一陣風(fēng)過就塵土飛揚(yáng)。”

    綜合來看，剛需人群可以歸納出以下幾個特征：從置業(yè)次數(shù)來說，一般是首套房或者生活范圍內(nèi)唯一房產(chǎn)；從置業(yè)需求來說，一般是婚房、異地安家、孩子上學(xué)、落戶等，有不得不買房的強(qiáng)烈因素；從產(chǎn)品來說，一般是面積緊湊中小戶型，低總價，維持居住的基本配置。

    剛需人群在北京面臨著全國最高的置業(yè)成本。北京剛需置業(yè)門檻為350萬元，深圳為345萬元，上海295萬元的置業(yè)門檻緊隨其后。廈門266萬元、杭州226萬元，以超過200萬元的水平，構(gòu)成了第二梯隊(duì)。值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價40242元/平方米，超過眾多新一線和二線城市房價，躋身房價一線陣營。

    而“160萬元”成為第三道分水嶺，由廣州198萬元、南京190萬元、寧波175萬元、東莞160萬元、蘇州159萬元五城組成，五城以幾乎超過160萬元的“上車價”，擠入城市排行榜前十。

    除了TOP10城市，再加上中部核心城市武漢（140萬元）、西南中心城市成都（106萬元），此次統(tǒng)計(jì)中共有12個新一線及二線城市，剛需上車線超過100萬元。而長沙（84萬元）、沈陽（73萬元）等8城的剛需上車門檻稍低，平均購房套均總價在百萬元以內(nèi)。以沈陽為例，剛需房總價水平僅為北京的1/5。

    5城剛需不足70平方米

    時禹也是幾年前買了第一套房子，他時常感慨：“兩室一廳實(shí)在是有點(diǎn)小，結(jié)婚后想把父母從老家接過來就顯得捉襟見肘了。”

    注意到，一線城市剛需首次置業(yè)面積的確偏小。各城市剛需上車平均面積差異顯著，上海比南通小近30平方米。樣本30城中，上海、天津、北京、大連等城市剛需置業(yè)套均面積尚不足70平方米，其中上海剛需客戶購房平均面積較低，僅63.6平方米；而南通、濟(jì)南、佛山、長沙等城市剛需客群居住普遍寬敞，住房套均面積在80平方米以上，其中南通以92平方米居30城首位。

    報(bào)告顯示，城市剛需面積的不同，很大程度上與購房負(fù)擔(dān)、住房供給結(jié)構(gòu)等有關(guān)。上海、天津、深圳等城市剛需上車平均面積排名靠后，一方面是因?yàn)樗诔鞘芯幼∝?fù)擔(dān)較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶型房源為主導(dǎo)，剛需選擇機(jī)會更多。

    以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平方米以下面積段，整體住房市場結(jié)構(gòu)偏向小面積房源。南通住房市場以大戶型房源為主，在售房源中7成集中在90平方米以上面積段，且居住負(fù)擔(dān)相對較低，剛需客群普遍買的稍大，套均面積達(dá)到92平方米。

    天津剛需購房年齡偏大

    報(bào)告顯示目前的剛需購房年齡全面進(jìn)入了“30+”。

    剛需購房平均年齡普遍高于城市購房平均年齡。在報(bào)告分析的30個樣本城市中，購房者平均購房年齡集中在29~38歲年齡段，平均年齡為33.2歲，即以中青年為主。

    而從2020年上半年貝殼平臺交易數(shù)據(jù)看，19個重點(diǎn)城市購房平均年齡為32.7歲。不同城市剛需購房平均年齡水平受城市房價、購房消費(fèi)習(xí)慣等多種因素影響。

    一線城市中，北京、上海的剛需購房者年齡最大，分別達(dá)到了35.5歲和36.7歲，受制于城市高房價及限購政策等影響，剛需群體在一線城市購房置業(yè)難度相對較大，需要更長時間資金積累才能實(shí)現(xiàn)。

    新一線城市中天津、長沙的剛需購房者年齡最大，分別為37.5歲和34.7歲。究其原因，各有不同，天津居住負(fù)擔(dān)高，房價收入比為13.3，明顯高于武漢、西安、成都等新一線城市。

    2018年1-12月天津商品房住宅施工面積7151.2萬平方米，同比增長21.0%；2019年1-12月天津商品房住宅施工面積8156.94萬平方米，同比增長14.1%。

    2013-2019年天津商品房住宅施工面積

    2018年1-12月天津商品房竣工面積累計(jì)達(dá)2092.22萬平方米，增長3.4%；2019年1-12月天津市商品房竣工面積1655.5萬平方米，下降20.9%。

2013-2019年天津商品房竣工面積

    在19個一線、新一線城市中，重慶、成都、合肥等城市剛需平均購房年齡相對較低，其中重慶剛需購房年齡最低，約29.4歲。這些城市都是區(qū)域核心城市，周邊地區(qū)人口規(guī)模大，城市人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)，吸引了大量年輕人。