房價(jià)大跌，肯定沒戲，未來全國房價(jià)以穩(wěn)為主，房價(jià)大跌遙遙無期！[圖]

    人口是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活動(dòng)的源泉，人口遷移帶動(dòng)的居住需求是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。劉全認(rèn)為，人隨產(chǎn)業(yè)走、人往城市走，人口遷移既是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，也是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵因素。全國房價(jià)普遍比較低的城市，其中大部分城市均面臨著“產(chǎn)業(yè)蕭條、人口外流、經(jīng)濟(jì)萎縮”的困境。房地產(chǎn)市場發(fā)展主要取決于城市人口、土地、金融和政策等因素制約。全國房價(jià)高企30余年，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入基本飽和的狀態(tài)，房價(jià)兩極分化趨勢加劇擴(kuò)大。

    隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。

    放眼全球，世界格局發(fā)生了深刻變化，地緣政治緊張加劇，國際形勢更加嚴(yán)峻。看向國內(nèi)，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于結(jié)構(gòu)性階段轉(zhuǎn)換時(shí)期，全面數(shù)字化、消費(fèi)升級的時(shí)代浪潮滾滾而來，社會(huì)正在經(jīng)歷著百年未有的大變局。中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)下行壓力中韌性前行。中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持“房住不炒、穩(wěn)字當(dāng)頭、因城施策”的主基調(diào)，總體政策穩(wěn)中偏緊。銷售整體平穩(wěn)，2019年全國商品房銷售額同比上升6.5%、銷售面積同比下降0.1%；城市分化持續(xù)，核心一、二線城市維持較高的銷售水平，三四線城市銷售體量仍有支撐。雖然2019年土地市場有所降溫，但新開工、竣工面積保持增長，全年房地產(chǎn)行業(yè)投資同比增長9.9%。

    2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成投資額1.32萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程本年完成投資額8.20萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)備工器具購置本年完成投資額1713.48億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他費(fèi)用本年完成投資額4.85萬億元。

2015-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃總投資

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    2019年中國房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額13.22萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額9.71萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)辦公樓投資額0.62萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房投資額1.32萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)其他投資額1.57萬億元。

2014-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    2014-2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)細(xì)分行業(yè)投資額情況

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    中原地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月份，TOP100房地產(chǎn)企業(yè)購買土地總金額21163億元，同比增長7.3%。劉全認(rèn)為，因疫情蔓延影響，第一季度房地產(chǎn)市場銷售遭受較大的影響。從房地產(chǎn)企業(yè)供貨規(guī)模來看，下半年供貨節(jié)奏會(huì)進(jìn)一步加快，市場供貨量將大幅增加。隨著防控房地產(chǎn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管政策的收緊，房地產(chǎn)市場發(fā)展會(huì)趨于平穩(wěn)。土地價(jià)格持續(xù)上漲，未來全國房價(jià)以穩(wěn)為主，房價(jià)大跌遙遙無期。

    中指研究院發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年8月份，全國100個(gè)大中城市新建商品住宅成交均價(jià)15613元/平方米，環(huán)比上漲0.5%，同比上漲3.9%。劉全認(rèn)為，6月份以來，房地產(chǎn)市場銷售快速復(fù)蘇，市場基本完成了疫情沖擊后的V型修復(fù)。房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào)并未變化，在因城施策的背景之下，防范金融風(fēng)險(xiǎn)是調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)，維護(hù)房價(jià)平穩(wěn)上漲是調(diào)控政策的主要目標(biāo)。未來三年，全國房價(jià)普遍大跌概率極小。

    世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年8月份，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外累計(jì)發(fā)債規(guī)模1145億元，環(huán)比增長-5%，同比增長38%。劉全認(rèn)為，一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增速上升，二季度有所回落，但依然維持兩位數(shù)增長。上半年，在流動(dòng)性寬松的背景下，房企融資環(huán)境明顯改善，房企買地積極性增加。當(dāng)前流動(dòng)性拐點(diǎn)已過，相比上年仍然偏寬松，引起市場投資過熱。疫情控制基本穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇超預(yù)期。