貝殼市值=萬(wàn)科+融創(chuàng) 這是什么邏輯？[圖]

    相對(duì)于20美元的發(fā)行價(jià)，在美國(guó)上市的貝殼從8月13日上市后市值最高漲到了54.54美元，上漲了170%。最高市值達(dá)617.42億美元，折合人民幣4217億元。

    貝殼上漲速度太快，現(xiàn)在不僅超過(guò)了萬(wàn)科，超過(guò)的部分還越來(lái)越多。目前地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬(wàn)科在A股和港股上市，按照兩地股價(jià)計(jì)算，市值為3077億元。融創(chuàng)中國(guó)市值為1510億港元，這樣算來(lái)，超過(guò)萬(wàn)科后，貝殼又上漲出了一個(gè)融創(chuàng)的市值。

    在所有中國(guó)在美上市公司中，貝殼排在阿里京東拼多多網(wǎng)易之后，而高于百度、好未來(lái)等。

    美國(guó)中概股市值排名

    一、營(yíng)收

    融創(chuàng)創(chuàng)始人孫宏斌不僅入股，還多次夸獎(jiǎng)鏈家左暉，認(rèn)為鏈家這個(gè)生意模式很好，他也看好貝殼這個(gè)生意模式。

    2019年，貝殼成交總額(GTV)達(dá)2.13萬(wàn)億，成為僅次于阿里巴巴的中國(guó)第二大商業(yè)平臺(tái)以及中國(guó)最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)。而自如目前已經(jīng)服務(wù)了50萬(wàn)業(yè)主、近300萬(wàn)自如客，管理房源超過(guò)百萬(wàn)間，成為全球規(guī)模量級(jí)的租賃管理機(jī)構(gòu)。

    2019年，貝殼共完成超過(guò)220萬(wàn)單房屋交易，總計(jì)產(chǎn)生人民幣2.128萬(wàn)億元的交易總額(GTV)，較2018年1.153萬(wàn)億GTV同比增長(zhǎng)84.5%的同時(shí)，成為中國(guó)最大的房屋交易和服務(wù)平臺(tái)，以及所有行業(yè)中的第二大商業(yè)平臺(tái)。

    盡管自公司開(kāi)始運(yùn)營(yíng)以來(lái)，業(yè)績(jī)經(jīng)歷了可觀的增長(zhǎng)，收入從2018年的286億元人民幣增長(zhǎng)60.6%至2019年的460億元人民幣，但凈虧潤(rùn)虧損卻在逐年擴(kuò)大，2018年扣非后歸母凈利潤(rùn)-7.89億元，2019年全年扣非后歸母凈利潤(rùn)為-25.21億元，同比下降219.33%。

    貝殼將重度依賴(lài)線(xiàn)下服務(wù)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)搬到了線(xiàn)上，實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化平臺(tái)，提升了行業(yè)效率。

    一個(gè)傳統(tǒng)房產(chǎn)商，不可能實(shí)現(xiàn)這么高的營(yíng)收增速，互聯(lián)網(wǎng)公司才有可能在如此大的規(guī)?；A(chǔ)上，還依然翻番增長(zhǎng)。

    投資者不怎么會(huì)在乎之前虧損，更在乎的是規(guī)模和用戶(hù)，這是投資者對(duì)一個(gè)快速增長(zhǎng)的互聯(lián)網(wǎng)公司的慣性思維。

    投資者更看重的是下面這個(gè)數(shù)據(jù)：

    貝殼2020年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入272.6億元，相比上年同期的196.1億元增長(zhǎng)39%；凈利潤(rùn)為16.1億元，相比上年同期的5.6億元增長(zhǎng)188.6%。

    而同期，我愛(ài)我家實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.33億元，較去年同期下降30.75%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)7259.12萬(wàn)元，較去年同期下降86.69%；歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)4041.41萬(wàn)元，較去年同期下降89.39%。

    上半年，我愛(ài)我家二手房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)總交易金額(GTV)1600億元。同期，貝殼找房達(dá)成了1.33萬(wàn)億元的平臺(tái)成交總額(GTV)，相比上年同期的8900億元增長(zhǎng)49.4%。

    貝殼已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前面，平臺(tái)成交額是我愛(ài)我家的8倍多，增速也更快。

    二、吞金獸

    招股書(shū)顯示，機(jī)構(gòu)投資者中，騰訊持股12.3%，是貝殼第二大股東；軟銀旗下SVF II Shell Subco (Singapore) Pte.Ltd。持股為10.2%，高瓴資本持股為5.3%，華興資本董事長(zhǎng)包凡持股比例為3.8%。這些股東也參與了貝殼過(guò)往的融資歷程。

    天眼查數(shù)據(jù)顯示，自2014年以來(lái)，公司已經(jīng)歷多輪融資，融資總額已超過(guò)370億元人民幣。

    其中，2019年7月的D輪融資，騰訊作為戰(zhàn)略投資方領(lǐng)投8億美元，Gaw Capital/基匯投資1億美元，高瓴資本投資8000萬(wàn)美元，源碼投資5200萬(wàn)美元，碧桂園創(chuàng)投投資5000萬(wàn)美元，新天域投資3000萬(wàn)美元，華興資本投資2000萬(wàn)美元，海峽資本投資500萬(wàn)美元，D輪其他投資人合計(jì)投資11300萬(wàn)美金。

    2020年3月，貝殼完成了D+輪融資，投資方包括軟銀、騰訊、高瓴資本、紅杉資本，總?cè)谫Y額超過(guò)24億美元，融資后公司估值已達(dá)140億美元。

    三、重構(gòu)

    截至2020年6月30日 ，貝殼找房擁有3080名專(zhuān)業(yè)研發(fā)員。研發(fā)支出方面，2020年一季度貝殼找房的研發(fā)費(fèi)用達(dá)4.5億元，超過(guò)2019年全年的3.12億元。

    在數(shù)據(jù)層面，貝殼找房的樓盤(pán)詞典涵蓋了中國(guó)33個(gè)省約332個(gè)城市的超過(guò)54.9萬(wàn)個(gè)社區(qū)的約2.26億處房產(chǎn)，涉及450萬(wàn)張景觀圖，480萬(wàn)棟建筑物和1020萬(wàn)處建筑。

    貝殼將房產(chǎn)數(shù)據(jù)互聯(lián)網(wǎng)化，又重構(gòu)了交易體系，比如貝殼系盤(pán)主只有一個(gè)，其他經(jīng)紀(jì)人不能二次打擾業(yè)主，誰(shuí)有客戶(hù)要先聯(lián)系這個(gè)盤(pán)主，有利于提高業(yè)主體驗(yàn)。

    現(xiàn)在的貝殼找房上，平均每10單交易有7單是跨店成交；1單交易最多由13個(gè)經(jīng)紀(jì)人協(xié)作完成；最遠(yuǎn)一筆跨城交易相距3000公里，這是因?yàn)樨悮ご蚱屏嗽瓉?lái)經(jīng)紀(jì)人壟斷房源的模式，將房源真正做到共享，又利用規(guī)則平衡經(jīng)紀(jì)人利益。

    2017年到2019年，貝殼總收入從255億元增加至460億元。截至2020年6月30日，貝殼已進(jìn)駐全國(guó)103個(gè)城市，連接265個(gè)新經(jīng)紀(jì)品牌、45.6萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人和4.2萬(wàn)家經(jīng)紀(jì)門(mén)店。龐大的體量，成為吸引資金的重要因素。

    2020年上半年，貝殼找房平臺(tái)上的新房交易量激增，新房業(yè)務(wù)的營(yíng)收首次超過(guò)二手房業(yè)務(wù)，占比超過(guò)5成。二季度，貝殼找房新房業(yè)務(wù)的收入增長(zhǎng)更是超過(guò)120%。隨著三四線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售困難，未來(lái)房產(chǎn)商可能會(huì)越來(lái)越依賴(lài)貝殼這樣大的房產(chǎn)銷(xiāo)售平臺(tái)，利潤(rùn)持續(xù)流入貝殼。

    四、機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)

    不過(guò)對(duì)貝殼而言，其利潤(rùn)水平似乎已經(jīng)被鎖死。鏈家傭金水平一直保持在2%的行業(yè)最高水平，但即便如此，巨大的廣告費(fèi)，店鋪成本、人員成本、運(yùn)營(yíng)成本、獎(jiǎng)金等高昂的成本，使得貝殼也不得不面臨行業(yè)利潤(rùn)率低的現(xiàn)實(shí)。這也是貝殼將精力投入到新房的原因之一，新房銷(xiāo)售利潤(rùn)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二手房。

    不過(guò)，貝殼可以通過(guò)增加規(guī)模來(lái)擴(kuò)展收益，也可以通過(guò)上下游拓展，不動(dòng)產(chǎn)住宅的全產(chǎn)業(yè)鏈分為制造、交易、居住和以金融為代表的服務(wù)支持四個(gè)領(lǐng)域。通過(guò)線(xiàn)下經(jīng)紀(jì)人的深入服務(wù)及線(xiàn)上數(shù)據(jù)所建立的消費(fèi)者認(rèn)知，貝殼有可能在全產(chǎn)業(yè)鏈中都創(chuàng)造新價(jià)值。此基礎(chǔ)上，貝殼還試圖將業(yè)務(wù)邊界擴(kuò)展至裝修、金融等房地產(chǎn)行業(yè)全鏈條。

    金融方面想象力巨大，作為最接近交易者，貝殼比銀行更有優(yōu)勢(shì)

    對(duì)貝殼而言，新房和二手房的交易傭金率基本穩(wěn)定在2.5%，再提升的阻力極大，未來(lái)營(yíng)收的增長(zhǎng)空間在于：總蛋糕變大，即房屋銷(xiāo)售和租賃總交易額持續(xù)擴(kuò)大；分蛋糕比例增加，即市場(chǎng)占有率持續(xù)提升。