房地產(chǎn)行業(yè)：疫情導(dǎo)致銷售下行顯著 龍頭房企抗擾能力強(qiáng)2月百強(qiáng)房企銷售點(diǎn)評(píng)

    1、受疫情影響，2 月TOP100 房企銷售下降近4 成根據(jù)克爾瑞公布的2020 年2 月百強(qiáng)房企銷售榜單，2 月TOP100 房企銷售金額為3256 億元，環(huán)比增速為-44%，同比增速較上月下降26pct 至-38%；1-2 月TOP100 房企累計(jì)銷售金額為9027 億元，同比增速為-23.72%。

    由于新冠疫情的影響，多地發(fā)文暫停售樓處營(yíng)業(yè)，導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)的需求受到一定的沖擊，整個(gè)2 月百強(qiáng)房企銷售大幅下滑。我們認(rèn)為疫情的影響只是暫時(shí)的，需求延后但不會(huì)消失，隨著疫情的好轉(zhuǎn)，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)逐漸增加，2 季度銷售彈性加大。

    2、不同梯隊(duì)房企銷售下降呈現(xiàn)分化，龍頭房企抗市場(chǎng)擾動(dòng)能力強(qiáng)

    2020 年2 月不同梯隊(duì)的房企銷售門檻呈現(xiàn)不同程度下降，TOP3、10、20、50、100 房企的銷售門檻分別為268、59、31、13 億元，同比分別為-19.0%、-39.8%、-56.8%、-53.3%。不同梯隊(duì)房企的銷售增速普遍下降，TOP1-3、TOP4-11、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企2 月銷售同比增速分別為-17.4%、-27.3%、-46.8%、-51.9%、-52.5%，增速分別較2020 年1 月-22.2、-0.9、-33.3、-43.2、-30.9 個(gè)百分點(diǎn)。新冠疫情給房企銷售帶來一定的沖擊，沖擊程度分化較為明顯，龍頭房企憑借多元銷售渠道和品牌影響力顯示出了較強(qiáng)的抗市場(chǎng)擾動(dòng)能力。

    3、恒大線上營(yíng)銷效果顯著，銷售逆勢(shì)翻倍

    2020 年2 月銷售金額超過100 億的房企數(shù)量為7 家，同比減少1 家，環(huán)比減少7 家，分別為恒大（465.4 億）、碧桂園（300.0 億）、萬科（267.7億）、保利（266.7 億）、綠地（170.9 億）、中海（137.5 億）、融創(chuàng)（121.2億）。從2 月單月同比增速來看，TOP30 房企中，除恒大（125.2%）、華發(fā)（74.5%）、綠地（10.5%）三家房企，其余房企銷售均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中保利、萬科、招商蛇口、金地銷售增速分別為-19.3%、-39.2%、-71.54%、-56.5%。

    恒大采用的線上營(yíng)銷策略效果顯著，銷售逆勢(shì)翻倍，或開創(chuàng)房企新的銷售模式。

    4、投資建議

    房地產(chǎn)板塊PE/PB 分別低至8.5/1.3 倍，處于歷史低位；主流房企2020年P(guān)E 低至6 倍。四季度以來的行業(yè)穩(wěn)態(tài)被打破，后續(xù)政策逆周期調(diào)控力度加大可期，政策調(diào)控彈性的加大和流動(dòng)性的增強(qiáng)將推動(dòng)地產(chǎn)板塊的修復(fù)回升。地產(chǎn)板塊具備較高的配置價(jià)值，當(dāng)前板塊估值低、分紅比例較高，具備較強(qiáng)的吸引力，在當(dāng)前的行業(yè)背景下，頭部企業(yè)具有安全邊際且內(nèi)生性增長(zhǎng)力更強(qiáng)，有望獲得更好的表現(xiàn)。我們推薦業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)，資源優(yōu)勢(shì)明顯，市占率有較大提升空間的萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048），銷售增速高于行業(yè)平均，業(yè)績(jī)釋放較充分的陽光城（000671）。

    5、風(fēng)險(xiǎn)提示

    疫情演變超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；房?jī)r(jià)大幅下跌風(fēng)險(xiǎn)。