房地產(chǎn)行業(yè)：歲末銷量強(qiáng)勢(shì)沖勢(shì) 結(jié)構(gòu)差異逐步加大

    投資要點(diǎn)：

    百?gòu)?qiáng)房企銷售表現(xiàn)良好，環(huán)比強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。從12 月單月情況來看，TOP100 房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額12730.8 億元，環(huán)比增長(zhǎng)28.5%，同比下滑0.7%。12月TOP100 權(quán)益銷售金額為9903.6 億元，環(huán)比增長(zhǎng)18.3%，同比增長(zhǎng)幅度收窄為5.7%。整體來看，百?gòu)?qiáng)房企十二月銷售環(huán)比增長(zhǎng)強(qiáng)勁。從2019 年1-12 月操盤口徑銷售金額來看，TOP21-30 房企下滑幅度最大，同比下滑達(dá)到8.3%；TOP51-100次之，同比下滑幅度為3.2%；TOP31-50房企同比下滑幅度為2.1%。

    TOP11-20 房企同比增長(zhǎng)最快，上升幅度達(dá)到9.5%；TOP1-10 房企同比增長(zhǎng)幅度擴(kuò)大為4.1%。從2019 年1-12 月權(quán)益銷售金額來看，TOP50 房企同比皆實(shí)現(xiàn)不同程度上升。其中， TOP11-20 房企同比上升幅度最大，達(dá)到13.0%；TOP1-10 同比上升幅度次之，達(dá)到8.2%；TOP21-30 房企同比增長(zhǎng)6.8%；TOP31-50 實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)2.6%；TOP51-100 房企出現(xiàn)小幅下滑，下滑幅度為0.9%。

    10 強(qiáng)、20 強(qiáng)門檻增長(zhǎng)，其余門檻值皆下滑。對(duì)比18 年和19 年1-12 月操盤口徑銷售門檻來看，10 強(qiáng)的門檻從2007 億元上升至2028 億元，同比上升1.1%；20 強(qiáng)門檻從1303 億元上升至1454 億元，同比上升11.6%；30 強(qiáng)門檻從1005億元下滑至959 億元，同比下滑4.6%；50 強(qiáng)門檻從549 億元下滑至528 億元，同比下滑3.7%；100 強(qiáng)門檻從219 億元下滑至202 億元，同比下滑7.6%。從門檻值來看，僅有10 強(qiáng)、20 強(qiáng)門檻值出現(xiàn)上升，其余門檻值皆下滑，其中20強(qiáng)門檻增速最快達(dá)到11.6%，100 強(qiáng)門檻值下滑最快達(dá)到7.6%。

    12 月房企單月銷售強(qiáng)勁，近八成房企銷售額超百億。從2019 年12 月單月操盤金額同比增速來看，前三位中碧桂園同比下滑70.4%，萬科A 同比增長(zhǎng)155.8%，中國(guó)恒大同比增長(zhǎng)86.4%。第4-10 位中，融創(chuàng)中國(guó)同比增長(zhǎng)20.0%，保利地產(chǎn)同比增長(zhǎng)13.2%，中國(guó)海外發(fā)展同比下滑16.3%，新城控股同比增長(zhǎng)10.5%，世茂房地產(chǎn)同比增長(zhǎng)26.2%，華潤(rùn)置地同比下滑9.5%。11-20 強(qiáng)中，綠城中國(guó)同比增長(zhǎng)31.1%，龍湖集團(tuán)同比下滑13.6%，金地集團(tuán)同比增長(zhǎng)9.0%，陽光城同比下滑6.1%，旭輝控股集團(tuán)同比下滑8.6%，中南建設(shè)同比下滑13.5%，金科股份同比增長(zhǎng)24.3%，中國(guó)金茂同比下滑31.2%，華夏幸福同比下滑62.9%。

    投資建議：維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。我們繼續(xù)看好全年銷售創(chuàng)新高。繼續(xù)圍繞估值\分紅\增速三大維度尋找超額收益。建議繼續(xù)關(guān)注央企龍頭【萬科A、保利地產(chǎn)】、成長(zhǎng)【華夏幸福、中南建設(shè)】、地方國(guó)資【華發(fā)股份】、主題長(zhǎng)三角一體化（上實(shí)發(fā)展）。此外，利率下行預(yù)期帶來商業(yè)資產(chǎn)重估潛力，建議關(guān)注中國(guó)國(guó)貿(mào)、大悅城、陸家嘴、浦東金橋等。