房地產(chǎn)行業(yè)24年報(bào)及25年一季報(bào)總結(jié)：報(bào)表端繼續(xù)承壓 政策端值得期待

24 年板塊營收同比下降，歸母凈利潤為負(fù)，收入端及利潤端均承壓。2024 年，房地產(chǎn)板塊平均營業(yè)收入207 億元，同比-21.3%，較23 年下降20.2pct；平均歸母凈利潤-17.7 億元，同比-4889%，較23 年下降4761pct。25Q1，板塊平均營業(yè)收入32億元，同比-9.0%，較24 年提升12.4pct；平均歸母凈利潤-1.2 億元，同比-3346%，較24 年提升1543pct。2024 年/25Q1，板塊營業(yè)收入同比下降，主要反映2022-23年地產(chǎn)銷售下行，傳導(dǎo)至24 年/25Q1 的結(jié)算下行。板塊歸母凈利潤為負(fù)，主要源于營收下滑、毛利率下降、費(fèi)用率提升、減值比例提升等因素。

24 年毛利率下行，費(fèi)用率提升，減值創(chuàng)新高，凈利率創(chuàng)新低。2024 年，房地產(chǎn)板塊毛利率為14.0%，較23 年下降2.4pct；三項(xiàng)費(fèi)用率為9.6%，較23 年提升1.9pct；減值損失/營業(yè)收入為7.8%，較23 年提升4.2pct；歸母凈利率為-8.6%，較23 年下降8.4pct。25Q1，板塊毛利率為13.8%，較24 年下降0.2pct；三項(xiàng)費(fèi)用率為12.1%，較24 年提升2.5pct；減值損失/營業(yè)收入為0.5%，較24 年下降7.3pct；歸母凈利率為-3.7%，較24 年提升4.9pct。2024 年，板塊毛利率持續(xù)下行，源于2022-23年行業(yè)銷售端仍較弱，去化壓力較大背景下，房企采取降價(jià)促銷等措施，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率繼續(xù)下降。板塊減值比例繼續(xù)提升，創(chuàng)歷史新高，源于22 年以來房價(jià)持續(xù)下行，部分項(xiàng)目去化難度加大，房企計(jì)提減值準(zhǔn)備比例提升。板塊歸母凈利率為負(fù)，創(chuàng)歷史新低，源于營收下滑、毛利率下降、費(fèi)用率提升、減值比例提升等因素。

杠桿率提升，現(xiàn)金短債比下降，資金端繼續(xù)承壓。2024 年，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為76.0%，較23 年下降0.1pct；剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.2%，較23 年提升1.1pct；凈負(fù)債率為87.7%，較23 年提升12.6pct；現(xiàn)金短債比為0.9 倍，較23 年下降0.3 倍。25Q1，板塊資產(chǎn)負(fù)債率為75.8%，較2024 年下降0.2pct；剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.0%，較24 年下降0.2pct；凈負(fù)債率為91.3%，較24 年提升3.6pct；現(xiàn)金短債比為0.8 倍，較24 年下降0.03 倍。2024 年，板塊資產(chǎn)負(fù)債率略降，但剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)提升，源于房企銷售端持續(xù)下行、近年來現(xiàn)房銷售比例有所提升等因素，導(dǎo)致報(bào)表中預(yù)收款占比資產(chǎn)比例有所下降。板塊凈負(fù)債率提升，源于板塊有息負(fù)債保持穩(wěn)定，貨幣資金下降，并且24 年/25Q1 板塊凈利潤為負(fù)，導(dǎo)致板塊凈資產(chǎn)下降，綜合導(dǎo)致凈負(fù)債率提升。

投資分析意見。我們認(rèn)為，24 年9 月以來，“穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市”一直是中央層面的明確要求。4 月以來，關(guān)稅戰(zhàn)反復(fù)多變，貿(mào)易緊張局勢加劇，穩(wěn)住樓市股市對提振社會(huì)預(yù)期、暢通內(nèi)需循環(huán)具有重要意義。今年以來，中央層面高頻提及建設(shè)好房子和高品質(zhì)住房，在政策導(dǎo)向和供需結(jié)構(gòu)變化的契機(jī)之下，高品質(zhì)住宅或?qū)⒂瓉戆l(fā)展浪潮。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級(jí)，建議關(guān)注：1）核心城市布局重、拿地能力強(qiáng)、且產(chǎn)品力強(qiáng)的房企：濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中國海外發(fā)展、城投控股；2）二手房中介：貝殼、我愛我家；3）物業(yè)管理企業(yè)：綠城服務(wù)、招商積余、華潤萬象生活、保利物業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)量價(jià)超預(yù)期下行、房地產(chǎn)融資資金趨緊、房地產(chǎn)政策不及預(yù)期

知前沿，問智研。智研咨詢是中國一流產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，十?dāng)?shù)年持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。專業(yè)的角度、品質(zhì)化的服務(wù)、敏銳的市場洞察力，專注于提供完善的產(chǎn)業(yè)解決方案，為您的投資決策賦能。

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