房地產(chǎn)行業(yè)2024年3月投資策略暨年報(bào)前瞻：春節(jié)成交恢復(fù)緩慢 板塊利潤持續(xù)承壓

行業(yè)：利好頻出，春節(jié)成交恢復(fù)緩慢。春節(jié)前后利好政策頻出：2 月7 日，深圳優(yōu)化限購政策，深戶買房不看社保，外地戶口買房要求3 年社保；2 月20 日，最新五年期LPR 調(diào)整為3.95%，較前期下降25bp，至此北上廣深首套貸款利率分別下調(diào)為4.05%、3.85%、3.85%、3.85%。

從日頻跟蹤來看，春節(jié)后30 城商品房成交恢復(fù)緩慢，累計(jì)同比降幅仍在擴(kuò)大。截至2 月末，30 城商品房7 天移動(dòng)平均成交面積同比-71%；長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域7 天移動(dòng)平均成交面積同比分別為-73%、-73%、-68%、-71%；一線城市、二線城市、三線城市商品房7 天移動(dòng)平均成交面積同比分別為-57%、-73%、-78%。30 城商品房累計(jì)成交面積為1075 萬㎡，同比-39%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域商品房成交面積累計(jì)同比分別為-52%、-38%、-39%、-8%；一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計(jì)同比分別為-37%、-39%、-42%。

一線城市春節(jié)后商品住宅成交同樣恢復(fù)緩慢，累計(jì)同比降幅仍未企穩(wěn)。

截至2 月末，北京商品住宅7 天移動(dòng)平均成交面積同比-51%，累計(jì)同比為-3%；上海商品住宅7 天移動(dòng)平均成交面積同比-61%，累計(jì)同比為-53%；廣州商品住宅7 天移動(dòng)平均成交面積同比-54%，累計(jì)同比為-37%；深圳商品住宅7 天移動(dòng)平均成交面積同比-62%，累計(jì)同比為-31%。

年報(bào)前瞻：板塊利潤持續(xù)承壓。受到毛利率下降和計(jì)提減值的影響，絕大多數(shù)業(yè)績延續(xù)了承壓態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)板塊已公布業(yè)績快報(bào)或業(yè)績預(yù)告的64 家公司中，業(yè)績預(yù)增公司5 家，占比8%；業(yè)績扭虧公司8 家，占比13%；業(yè)績預(yù)減公司10 家，占比16%；業(yè)績首虧公司15 家，占比23%；業(yè)績續(xù)虧公司24 家，占比38%。

板塊：本月跑輸滬深300 指數(shù)9.9 個(gè)百分點(diǎn)。自上期策略報(bào)告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌4.7%，跑贏滬深300 指數(shù)9.9 個(gè)百分點(diǎn)，在31 個(gè)行業(yè)中排30名。根據(jù)Wind 一致預(yù)期，按最新收盤日計(jì)，板塊2024 年動(dòng)態(tài)PE 為7.9 倍，比2019 年1 月3 日的底部估值水平（6.6 倍動(dòng)態(tài)PE）高19.6%。

投資策略：春節(jié)前后需求端利好政策持續(xù)推出，但基本面暫未出現(xiàn)顯著改善。

樓市的真實(shí)復(fù)蘇是房地產(chǎn)板塊行情出現(xiàn)的前提，從部分前置指標(biāo)看，部分重點(diǎn)城市將一定程度受益于新政所帶來的基本面的提振，“金三銀四”有望實(shí)現(xiàn)一波銷售脈沖，土儲(chǔ)質(zhì)量優(yōu)、布局聚焦的優(yōu)質(zhì)房企將有望取得銷售和規(guī)模的增長。同時(shí)，未來一年開工勢(shì)能較大，城改+保障房建設(shè)將釋放大量高價(jià)值地塊，有能力且有資源的地方型國企將持續(xù)受益，結(jié)合當(dāng)前城投拿地比例，代建龍頭企業(yè)未來也將大有可為。3 月核心推薦華潤置地、綠城管理控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地效果不及預(yù)期、行業(yè)基本面超預(yù)期下行、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。

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